Coraz częściej w praktyce deweloperów dochodzi do sporów z gminami i przedsiębiorstwami kanalizacyjnymi w przedmiocie sposobu wyceny sieci przejmowanej przez podmioty publiczne. Jeśli strony nie porozumieją się w drodze umowy, wówczas niezbędne staje się skierowanie sprawy na drogę sądową i sporządzenie opinii przez biegłego, który oceni wartość sieci będącej przedmiotem sporu.
Przepisy do zmiany
Izba Gospodarcza „Wodociągi Polskie” (dalej jako „IGWP”) pracuje obecnie nad propozycją zmiany przepisów ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (dalej jako „ZaopWodaU”). W ocenie IZGP przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne powinno mieć prawo do odmowy odpłatnego nabycia sieci, jeżeli nie została ona ujęta w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych gminy. Należy jednak zastanowić się, jak pogodzić propozycje IZGP z aktualnym ustawowym obowiązkiem przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego zapewnienia budowy urządzeń określonych przez gminę w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania w zakresie uzgodnionym w wieloletnim planie rozwoju i modernizacji (art. 15 ZaopWodaU).
Niejednokrotnie zdarza się, że w praktyce plany te nie są uchwalane lub nie są realizowane. W wielu gminach dochodzi do poważnych rozbieżności pomiędzy zapisami planu a aktualnymi potrzebami i kierunkami rozwoju przestrzennego gminy. Jeśli proponowane rozwiązanie weszłoby w życie, samorządy będą mniej skłonne do przygotowywania lub aktualizowania planów, a wówczas ciężar finansowania budowy sieci zostałby przerzucony na inwestorów. Skoro bowiem gminy i komunalne spółki miałyby płacić jedynie za budowę układów wodociągowo-kanalizacyjnych wskazanych w wieloletnich planach, to podmioty te zmierzałyby do powiększania sieci oraz zwiększania dochodów ze świadczonych usług, jednak bez ponoszenia nakładów związanych z budową sieci na prywatnych gruntach.
Już teraz bowiem dostrzec można coraz częstsze przypadki przerzucania podstawowych obowiązków gmin na podmioty prywatne (np. uzależnienie wydania pozytywnych decyzji w ramach inwestycji budowanych deweloperów od wybudowania i utrzymywania sieci dróg osiedlowych o charakterze dróg wewnętrznych).
W praktyce spotkać można sytuacje, w których już teraz przedsiębiorstwa przesyłowe uzależniają wydawanie warunków przyłączenia do sieci od uprzedniego zawarcia umowy na jej wykonanie lub budowę przyłączy. W umowach tych strony przewidują zobowiązanie inwestora do nieodpłatnego, przekazania sieci oraz wybudowanych urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych, ewentualnie wyłącznie za symbolicznym wynagrodzeniem.
Podstawy przejęcia sieci wodno-kanalizacyjnej
Zgodnie z art. 49 § 1 k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Zgodnie zaś z art. 49 § 2 k.c., osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca. Zgodnie z art. 49 § 2 k.c., osoba ponosząca koszty budowy urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem.
Kodeks cywilny nie zawiera definicji „urządzenia przesyłowego”, jednak na podstawie art. 49 § 1 k.c. można uznać, że urządzeniami przesyłowymi są urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne.
Ocena, czy urządzenie wchodzi w skład przedsiębiorstwa odbywa się wyłącznie w oparciu o kryterium funkcjonalne, bez znaczenia pozostaje natomiast to, czy, a jeśli tak, jaki tytuł prawny przysługuje przedsiębiorcy do przyłączonych urządzeń. Istotne jest jednak, że z chwilą przyłączenia następuje zerwanie z zasadą superficies solo cedit (wyrażoną w art. 191 k.c.) i omawiane urządzenia nie stanowią już części składowej gruntu, choć przyłączenie samo w sobie nie stanowi źródła jakiegokolwiek prawa przedsiębiorcy przesyłowego w odniesieniu do przyłączonych urządzeń.
Jeśli zatem:
- wybudowane przez dewelopera przyłącze wodociągowe zostało przyłączone do sieci wodociągowej i stało się jej częścią (co może potwierdzać w szczególności protokół odbioru końcowego wykonanego przyłącza wodociągowego),
- określona instalacja służy do odprowadzania i doprowadzania płynów,
- instalacja ta nie stanowi instalacji wewnętrznej (będącej zawsze częścią składową nieruchomości),
- instalacja mieści się w pojęciu „urządzenie” w rozumieniu art. 49 §1 k.c.,
deweloper, w razie odmowy ze strony przedsiębiorstwa wodnociągowego zawarcia umowy przejęcia sieci za stosownym wynagrodzeniem, powinien wystąpić z roszczeniem, o którym mowa w art. 49 § 2 k.c. Przedsiębiorstwo to ma bowiem obowiązek przejęcia urządzenia wodociągowego, którego koszty budowy poniosła osoba inna niż przedsiębiorca sieciowy, w sytuacji, gdy dotyczy to urządzenia odpowiadającego warunkom technicznym, wymaganym dla tego typu urządzeń.
