Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej: specustawa mieszkaniowa) stanowi w art. 5 ważną zasadę, iż inwestycje mieszkaniowe lub inwestycje towarzyszące mogą być realizowane bez względu na to, czy dla danego terenu istnieje plan miejscowy oraz jakie z niego wynikają regulacje.
Jest to bardzo ważne dla inwestorów, którzy nabyli nieruchomości, dla których obowiązuje lub uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ich nieruchomość przeznaczona jest pod inne cele.
Wolą ustawodawcy jest to aby zapisy planu miejscowego nie mogły przeszkadzać realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Organ gminy daje wyraz braku związania zapisami planu poprzez podjęcie uchwały będącej pozytywnym stanowiskiem w sprawie inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej stanowiącej odmienne stanowisko niż to, które wynika z planu miejscowego. Organ zatem faktycznie dokona zmiany planu miejscowego jednakże w szybszym trybie, aniżeli zmiany aktu prawa miejscowego jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Formalnie realizacja takiej uchwały będzie musiała być wprowadzona jako zmiana planu, o czym stanowi art. 9 specustawy mieszkaniowej. Zgodnie z jego treścią, wymagane jest uwzględnienie zrealizowanej inwestycji mieszkaniowej przy sporządzaniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taka zmiana planu, bądź uwzględnienie inwestycji w uchwalanym planie ma miejsce dopiero po zrealizowaniu inwestycji i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
O tyle, o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest wiążący dla gminy w sytuacji podejmowania uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, o tyle wiążące znaczenie mają zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwała o utworzeniu parku kulturowego.
Inwestor zatem w pierwszej kolejności powinien dokonać analizy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ponieważ jeśli zgodnie z tym aktem planistycznym określone tereny będą wolne od zabudowy mieszkaniowej i zabudowy towarzyszącej, to konieczne jest dokonanie zmiany postanowień studium stosownie do ogólnych przepisów planowania przestrzennego.
Zgodnie z art. 5 ust. 4 specustawy mieszkaniowej warunek niesprzeczności ze studium nie dotyczy terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane. Pamiętać zatem należy, że nawet gdy w studium określone tereny zostały zapisane jako wojskowe, kolejowe, produkcyjne lub usług pocztowych, pomimo iż aktualnie już na takie cele nie są wykorzystywane, bez przeprowadzenia procedury przewidzianej prawem dla zmiany studium możliwe jest objęcie ich pod inwestycje, dla których została wprowadzona komentowana ustawa, tj. inwestycje mieszkaniowe i inwestycje towarzyszące.
Wątpliwości mogą powstawać w związku ze sformułowaniem „w przeszłości były wykorzystywane” na określone w normie cele. Należy wykazać, że określone korzystanie z gruntów miało miejsce faktycznie, jednak w dniu dokonywania wykładni ustawy na użytek konkretnej sprawy już to wykorzystywanie ustało (stało się przeszłością). Przykładowo, dany teren był w użytkowaniu wojska lub kolei, jednakże bez względu na to, z jakich przyczyn, na cele wojskowe lub kolejowe już nie jest wykorzystywany. Nie ma też żadnego znaczenia, kiedy takie użytkowanie na cele wojskowe lub kolejowe ustało. Mogło to nastąpić nawet wiele lat temu, jednakże nie nastąpiła zmiana charakteru użytkowania terenu, zaś w studium teren nadal jest „zapisany” jako kolejowy lub wojskowy. Jeżeli jednak teren był w użytkowaniu kolei lub wojska, następnie miała miejsce zmiana charakteru jego użytkowania, to niezależnie od zapisów zawartych w studium należało przyjąć, że w związku ze zmianą charakteru użytkowania nie występuje już przesłanka „wcześniejszego użytkowania” na cele kolejowe lub wojskowe. W ustawie wymienia się użytkowanie w przeszłości na cele wojskowe, kolejowe, produkcyjne lub usług pocztowych. Tylko to użytkowanie w przeszłości umożliwia niezależnie od postanowień studium realizację inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących na podstawie komentowanej ustawy. Ustawodawca kierował się przy tym wiedzą i doświadczeniem w tej kwestii, że to właśnie wojsko, kolej, poczta i jednostki produkcyjne znacznie zmniejszyły swój zakres posiadania i użytkowania, jednakże nie zawsze znalazło to odbicie w treści studium.
