28.03.2020

ALERT PRAWNY – autopoprawka do projektu ustawy – tarczy antykryzysowej – ustawowe wakacje od umów w galeriach handlowych

Co wydarzyło się dotychczas?

1. W dniu 13 marca 2020 r. wydano rozporządzenie ustanawiające całkowity zakaz prowadzenia określonych rodzajów sklepów i punktów usługowych w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2.

2. W efekcie powstała dyskusja na temat skutków prawnych zakazu – najemcy obawiają się, że będą zobowiązani do płacenia czynszu pomimo braku obrotów, a wynajmujący obawiają się spadku przychodów i utraty zdolności do spłacania kredytów, w przypadku zaprzestania płatności czynszów.

3. W projekcie ustawy – tzw. tarczy antykryzysowej z dnia 26 marca 2020 r. zaproponowano – jako jeden ze środków zaradczych 90% redukcję czynszu najmu za okres obowiązywania zakazu działalności (projektowany art. 15ze)

4. W autopoprawce z dnia 27 marca 2020 r. usunięto propozycję redukcji czynszu o 90% na rzecz nowego rozwiązania – fakultatywnego okresowego wygaszenia wzajemnych zobowiązań wynikających z umowy o korzystanie z lokalu.

Treść PIERWSZEGO PROJEKTU tarczy antykryzysowej

Zgodnie z projektem ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw – podanym do publicznej wiadomości 26 marca 2020 r. (Druk sejmowy 299), jednym ze środków ingerujących w umowy najmy był przepis art. 15 ze o następującym brzmieniu:

Art. 15ze. 1. W przypadku gdy działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu.

2. W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii najemca nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w szczególności nie jest zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy było wynikiem zakazu lub ograniczenia działalności najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wydanych na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadził w okresie objętym zakazem lub ograniczeniem.

3. Jeżeli wymagają tego względy słuszności, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia, o którym mowa w ust. 1 lub 2.

Regulacja o tożsamej treści (projekt wniesiony do Sejmu zawierał kosmetyczne zmiany) znalazła się w projekcie ustawy, który został rozesłany do konsultacji w dniu 21 marca 2020 r. Omawiany fragment stał się przedmiotem ożywionej dyskusji.

TREŚĆ PRZEPISU ZGODNIE Z BRZMIENIEM AUTOPOPRAWKI (Druk 299-A)

Przepis w tym kształcie nie trafił jednak pod obrady Sejmu, ponieważ projekt został bardzo szybko zmieniony. Już przed pierwszym czytaniem przedłożono autopoprawkę, opublikowaną w dniu 27 marca 2020 r. (Druk sejmowy nr 299-A). Wprowadza ona do ustawy przepis art. 15ze o następującej treści:

Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.

4. Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.”,

W uzasadnieniu projektu przedstawiono następujące stanowisko dotyczące przytoczonego przepisu:

„z powodu ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii, zakazano prowadzenia niektórych działalności gospodarczych w galeriach handlowych, w których powierzchnia sprzedaży przekracza 2000m2 . W związku z tym prowadzenie dotychczasowej działalności w tych miejscach jest zabronione (punkty sprzedaży lub świadczenia usług są zamknięte) albo stało się mniej opłacalne z powodu zmniejszenia liczby klientów przebywających w galeriach handlowych (punkty sprzedaży lub świadczenia usług notują spadek przychodów). Umowy najmu albo inne umowy o korzystanie z powierzchni w tych galeriach powinny zostać czasowo wygaszone, aby najemcy i wynajmujący nie byli zobowiązani do wzajemnych świadczeń, generujących dla obu stron koszty w tym okresie. Po ustaniu zakazu dotychczas korzystający z powierzchni w galerii handlowej będą zobowiązani do złożenia oferty przedłużenia czasowo wygaszonego stosunku prawnego na takich samych zasadach jak wnikające z postanowień umowy, jednak przez dłuższy okres, tj. okres zakazu i dodatkowo 6 m-cy od dnia odwołania tego zakazu. Jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą uważane za niewygaszone czasowo. Przepis o czasowym wygaśnięciu umów powinien obowiązywać od dnia ogłoszenia zakazu, tj. od nie ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego i ustanowienia zakazu, natomiast przepis o powinności złożenia oferty od dnia zniesienia tego zakazu. Wprowadzane rozwiązanie nie pozbawia stron umów korzystania z innych rozwiązań wynikających z prawa zobowiązań, określonych w Kodeksie cywilnym, w przypadku ograniczenia swobody działalności gospodarczej”.

Poniżej przedstawiono omówienie projektu oraz uzasadnienia z podziałem na jednostki redakcyjne.

WYGAŚNIĘCIE WZAJEMNYCH ZOBOWIĄZAŃ

Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

Przepis ten ustanawia regułę, zgodnie z którą przez okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wygasają wzajemne zobowiązania wynikające z zawartych umów najmu, dzierżawy i innych podobnych umów.

Istotne jest, że przepis – w odróżnieniu od jego pierwotnej wersji – nie mówi o sytuacji, w której działalność najemcy została ograniczona lub wyłączona na skutek zakazu. W rezultacie nie wprowadza także jakiegokolwiek ograniczenia co do kategorii umów (objętych zakazem)– jego stosowanie nie zawęża się do tych najemców, których obowiązuje zakaz prowadzenia działalności.

Wniosek: językowe brzmienie przepisu pozwala na wniosek, że przez czas obowiązywania zakazu wynajmujący nie otrzyma czynszu od JAKIEGOKOLWIEK najemcy, także od takiego, który nie jest objęty zakazem prowadzenia działalności.

Taką intencję projektodawcy może potwierdzać stanowisko zawarte w uzasadnieniu projektu, gdzie wskazano, że prowadzenie działalności stało się dla niektórych najemców mniej opłacalne z powodu zmniejszenia liczby klientów przebywających w galeriach handlowych (punkty sprzedaży lub świadczenia usług notują spadek przychodów). Być może projektodawca zamierza potraktować jednolicie wszystkie umowy w galeriach handlowych.

Omawiana zmiana budzi bardzo duże kontrowersje, tym bardziej, że propozycja projektodawcy jest daleka od oczywistości z punktu widzenia ekonomicznego, a tekst ustawy wysoce niejasny. Należy zakładać, że w razie uchwalenia ustawy w tym kształcie, dojdzie do burzliwych sporów o zawartość normatywną omawianego przepisu.

Przepis nie wskazuje także, czy okres obowiązywania zakazu dotyczy zakazu w aktualnym kształcie czy jakiegokolwiek zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych. Ma to o tyle znaczenie, że zakaz może ulec stopniowemu złagodzeniu – np. przez zniesienie go wobec sklepów odzieżowych, a pozostawienie w stosunku do sklepów z biżuterią albo salonów gier i zabaw. Taki okres obowiązywania „cząstkowego” zakazu może być bardzo rozciągnięty w czasie, co przełoży się na długotrwałe pozbawienie właścicieli obiektów przychodów z umów.

W przytoczonym przepisie znajduje się także inna nieścisłość. Propozycja odwołuje się do zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni 2000 m2 , co mogłoby sugerować, że mowa o przypadku, gdy zakaz został ustanowiony wobec właściciela obiektu. Tymczasem, jak wynika z językowego brzmienia rozporządzeń Ministra Zdrowia, ustanawiają one zakaz kierowany do najemców.

Kłopotliwe jest pojęcie „wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań”. Oznacza ono, że żadna ze stron nie ma obowiązku świadczyć na rzecz drugiej, to, co wynika z zawartej umowy. Zatem przez czas obowiązywania zakazu najemca nie ma obowiązku świadczenia czynszu, a wynajmujący nie jest zobowiązany do oddania lokalu do używania. Przez ten czas wynajmujący mógłby oddać lokal do używania innemu podmiotowi, którego przedmiot działalności nie jest objęty zakazem (co mogłoby mieć znaczenie, w przypadku uznania, że taki najemca nie korzysta z wygaszenia umowy). Niezależnie od wszystkiego wynajmujący mógłby także żądać wydania i opróżnienia lokalu.

Zgodnie z cytowanym przepisem oprócz świadczeń głównych, wygasają także świadczenia akcesoryjne, polegające przykładowo na:

– udzieleniu zabezpieczeń, np. w postaci gwarancji bankowej,

– obowiązku ubezpieczenia lokalu lub obiektu,

– prowadzeniu działań promocyjno-reklamowych.

Wygasa także obowiązek prowadzenia działalności przez najemcę w określonych godzinach, co może mieć znaczenie dla najemców, którzy nie zostali objęci zakazem Ministra Zdrowia (o ile uznać, że ten przepis ma do nich zastosowanie).

OFERTA PRZEDŁUŻENIA UMOWY

Art. 15ze ust. 2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Istotą cytowanej regulacji jest nałożenie na najemcę obowiązku złożenia „oferty”, skutkującej przedłużeniem umowy o:

– okres obowiązywania zakazu, do którego dolicza się

– sześć miesięcy.

To, że przepis przewiduje obowiązek złożenia oferty nie jest jednak jednoznaczne, bowiem projekt nieprecyzyjnie stwierdza, że najemca „powinien złożyć” ofertę. To, że należy tę powinność traktować jako obowiązek wynika natomiast z uzasadnienia projektu, w którym stwierdzono, że korzystający z lokali „będą zobowiązani do złożenia oferty”.

Istotne wątpliwości budzi posłużenie się instytucją prawną oferty (art. 66 § 1 k.c.), która – zgodnie z ogólnymi regułami prawa cywilnego – stanowi jednostronnie wiążącą propozycję zawarcia umowy. Zgodnie z przepisami k.c. oferta wiąże jej autora [Z. Radwański, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2005, s. 299.] – nie ma jednak żadnej mocy wiążącej wobec jej adresata. Ten może ofertę przyjąć, doprowadzając do zawarcia umowy albo ją zignorować lub odrzucić. Przyjęcie oferty prowadzi do zawarcia umowy.

Skoro mamy do czynienia z ofertą, to – konsekwentnie – wynajmujący powinien mieć wybór – przyjąć ją albo odrzucić. W projekcie cytowanego przepisu mowa jest jednak o „wiążącej ofercie woli przedłużenia umowy”, co – prawdopodobnie – w intencji autorów, ma oznaczać związanie nią zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Ten fragment przepisu jest jednak bardzo niejasny i kwestia ta nie pozwala na jakiekolwiek kategoryczne ustalenia

Za tym, że oferta miałaby być wiążąca dla adresata, przemawiają jednak dwa czynniki:

– po pierwsze, użycie pojęcia „wiążącej oferty” świadczy o jej szczególnym charakterze; sugeruje to, że oferta nie jest – tak jak w normalnym przypadku – wiążąca wyłącznie dla jej autora, ale także dla adresata,

– po drugie, przepisy projektów tarczy antykryzysowej są tworzone z intencją ochrony najemców – nie wynika to wprost z uzasadnienia autopoprawki, ale takie założenie można wyczytać z pierwotnego projektu (ochrona przed karami umownymi – art. 15 ze ust. 1 projektu, okresowy zakaz wypowiadania umów najemcom przez wynajmujących – art. 31u projektu). Skoro projektodawca zakłada ochronę długoterminowych najmów na korzyść najemcy [ Uzasadnienie autopoprawki sugeruje, że wygaszenie umowy ma działać na korzyść dwóch stron, ale taki wniosek nie jest uprawniony – dop. aut.], to sprzeczne z jego intencją byłoby, gdyby wraz z ustaniem ograniczeń wynajmujący uzyskał dodatkową możliwość rozwiązania niechcianych umów najmu.

Zgodnie z uzasadnieniem złożenie oferty ma być przymusowe, jednak nie jest jasne, co stanie się w przypadku odmowy złożenia oferty przez najemcę. Może się bowiem zdarzyć, że najemca nie będzie zainteresowany kontynuacją umowy najmu po ustaniu zakazu. Projekt nie wypowiada się, czy w takim wypadku dalsze trwanie umowy zależy od decyzji korzystającego.

Odpowiedź na to zagadnienie prawdopodobnie miała znaleźć się w zdaniu drugim ust. 2 cytowanego przepisu, który stanowi, że „postanowienia ust. 1 (przewidującego wakacje od umowy – dop. aut.) przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.” Tak też wskazuje uzasadnienie projektu, zgodnie z którym „jeśli oferta nie zostanie złożona w terminie 3 m-cy od dnia zniesienia zakazu, umowy będą uważane za niewygaszone czasowo”. Oznacza to, że złożenie oferty ma być w istocie fakulatywne dla najemcy, jednak jej brak ma skutkować utratą przywileju w postaci „wygaszenia umowy”.

Prawdopodobnie projektodawca przewiduje więc wybór dla najemcy: albo ten uzna, że korzystniejsze dla niego jest opłacenie czynszu za okres zakazu działalności, albo stwierdzi, że warto wydłużyć umowę w zamian za zwolnienie z opłat. Swoją jednostronną decyzją może ukształtować sytuację obu stron umowy.

Prawdopodobną intencję projektodawcy można zobrazować następującymi dwoma przykładami:

Przykład 1: Najemca nie płacił czynszu przez czas obowiązywania zakazu. Po ponownym otwarciu sklepu zbadał jego rentowność w nowych realiach i okazało się, że działalność nie przynosi oczekiwanych dochodów. W związku z tym, że umowa miała wygasnąć z końcem grudnia 2020 r., zależy mu na jej rozwiązaniu w tym terminie. Jeśli nie złoży oferty w terminie 3 miesięcy od zniesienia zakazu, umowa zakończy się w tej dacie, jednak najemca będzie miał obowiązek zapłacić zaległy czynsz najmu wraz z odsetkami za okres obowiązywania zakazu.

Przykład 2. Najemca nie płacił czynszu przez czas obowiązywania zakazu. Po ponownym otwarciu sklepu zbadał jego rentowność w nowych realiach i okazało się, że działalność przynosi wystarczające korzyści, aby ją kontynuować. W związku z tym składa ofertę przedłużenia umowy. Najem wydłuża się o okres obowiązywania zakazu oraz dodatkowych sześciu miesięcy. Uznaje się, że obowiązek uiszczenia opłat za czas faktycznego zamknięcia sklepu nigdy nie powstał.

Powyższe przykłady nie obrazują jednak szeregu problemów, które mogą wyniknąć na tle projektowanego przepisu – będących skutkiem niskiej jakości techniki legislacyjnej oraz posłużenia się koncepcją sprzeczną z podstawowymi zasadami prawa cywilnego. Poza problemami z ofertą, wadą projektu jest nieznane prawu cywilnemu pojęcie „wygaszenia umowy” czy możliwość ukształtowania sytuacji prawnej z mocą wsteczną przez jednostronne i jednostronnie wiążące oświadczenie woli. Podobnie, wiele pytań rodzi nieumiejętne posługiwanie się pojęciami „wejścia w życie” poszczególnych przepisów oraz asekuracyjne niejasne odwołanie do – niezwykle trudnych do lokalizacji – przepisów kodeksu cywilnego.

O niskiej jakości legislacji świadczy chociażby niekonsekwentne stosowanie pojęć. Autor projektu określa oddającego lokal zamiennie mianem „udostępniającego” i „oddającego”. Zrozumiałe jest, że w związku z objęciem regulacją różnych umów o korzystanie z lokalu, powstała konieczność stworzenia pojęcia bardziej ogólnego, jednak projektodawca powinien dołożyć starań, aby użyte słowa były jednolite.

Reasumując, przy tak szerokim zakresie zastrzeżeń, trudno pokusić się o ocenę regulacji. Niewątpliwe jest wyłącznie to, że wprowadzenie przepisów o zacytowanym brzmieniu wywoła kontrowersje o niespotykanej dotychczas skali – zarówno na gruncie jego stosowania, jak i ekonomicznych skutków regulacji.

Zobacz także:
06.07.2020

odstąpienie od przepisów techniczno-budowlanych – coraz mniej czasu dla inwestorów i właścicieli nieruchomości

08.06.2020

Zmiany w egzekucji z nieruchomości

28.05.2020

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu w świetle nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

15.05.2020

Wydłużenie terminu na złożenie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości

źródło: pixabay
05.05.2020

Obowiązek zgłoszenia budowy w Prawie budowlanym a zawieszenie biegu terminu na milczące załatwienie sprawy

03.05.2020

Pozwolenie na użytkowanie na gruncie przepisów tarczy antykryzysowej

02.04.2020

ALERT PRAWNY – najem lokali jest nie tylko w galeriach

24.03.2020

KORONAWIRUS (COVID-19) – a najem lokali