źródło: Pixabay
09.11.2020

Rozpoczęcie budowy obiektu budowlanego w przypadku złożenia odwołania przez stronę postępowania

W praktyce bardzo często zdarza się, że Inwestor dysponuje już co prawda decyzją o pozwoleniu na budowę wydaną przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, lecz niestety na skutek działań sąsiadów, którzy są stroną postępowania w przedmiocie wydania tej decyzji, do organu wniesione zostaje odwołanie. Czy w tym przypadku możemy rozpocząć lub kontynuować budowę?

Do 27 czerwca 2015 r. sytuacja była oczywista: przepis art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm., dalej także jako: p.b.) umożliwiał rozpoczęcie budowy obiektu budowlanego dopiero od momentu uzyskania przez Inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Niezależnie więc od tego, czy żadna ze stron nie złożyła odwołania od decyzji, czy też wydana została decyzja organu II instancji, od której nie służy stronom odwołanie, dopiero w momencie nabycia przymiotu ostateczności przez decyzję o pozwoleniu na budowę Inwestor mógł legalnie rozpocząć roboty budowlane. Sytuacja ta była więc jasna i klarowna i nie nastręczała dużych wątpliwości interpretacyjnych.

Na skutek nowelizacji Prawa budowlanego, które weszło w życie w dniu 28 czerwca 2018 r. przepis art. 28 ust. 1 p.b. otrzymał brzmienie:

„Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31”.

Ustawodawca zdecydował się więc na przyśpieszenie procesu inwestycyjnego, zezwalając na rozpoczęcie budowy już po uzyskaniu pierwszoinstancyjnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Tym samym Inwestor, któremu udzielone zostanie pozwolenie na budowę, na podstawie art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego może rozpocząć przedmiotową budowę od razu, bez oczekiwania 14 dni na to, czy inna strona postępowania złoży odwołanie od tej decyzji.

Jednakże w praktyce, znaczący okazał się problem związany z jednym z atrybutów odwołania, jakim jest wstrzymanie wykonalności zaskarżonej decyzji. Okoliczność tę reguluje art. 130 §1 i 2 k.p.a.:

„Art.  130

  • 1. Przed upływem terminu do wniesienia odwołania decyzja nie ulega wykonaniu.
  • 2. Wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji”.

Odnośnie art. 130 §1 k.p.a. sprawa jest prosta – art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, w zakresie, w którym pozwala on na rozpoczęcie budowy przed upływem terminu na złożenie odwołania wyłącza zacytowany przepis postępowania administracyjnego. Tym samym, mówiąc prościej, art. 28 ust. 1 jako przepis szczególny wyłącza stosowanie art. 130 § 1 k.p.a., który jest przepisem ogólnym. Tym samym w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę jest ona wykonalna niezależnie od tego czy biegnie termin na złożenie odwołania od niej.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku art. 130 § 2 k.p.a., ponieważ przepis art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, ani żadny inny przepis tej ustawy nie odnosi się do kwestii wyłączenia wstrzymania wykonania decyzji w przypadku wniesienia odwołania. Dlatego też, orzecznictwo stoi na stanowisku, że w momencie wniesienia odwołania przez stronę postępowania, zaskarżona decyzja o pozwoleniu na budowę nie może stanowić już podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych i jeśli jakiekolwiek roboty budowlane zostały podjęte, powinny one być zatrzymane.

Warto w tym względzie przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 listopada 2019 r. (sygn. akt: II OSK 49/18), w którym Sąd ten trafnie stwierdził, że:

„Przepis art. 28 ust. 1 p.b. należy odczytywać z uwzględnieniem treści art. 130 § 1 k.p.a. [literówka, chodzi tutaj o przepis art. 130 § 2 k.p.a. – przyp. A. M.], który stanowi, że wniesienie odwołania w terminie wstrzymuje wykonanie decyzji. Podzielić należy również pogląd, że aktualne brzmienie art. 28 ust. 1 p.b. oznacza wprawdzie zezwolenie na rozpoczęcie robót budowlanych zanim decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna, jednak w razie wniesienia od niej odwołania, należy wziąć pod uwagę, że przestaje ona być wykonalna. Jeśli mimo tego inwestor kontynuuje rozpoczęte roboty budowlane, powinien liczyć się ze skutkami prawnymi, jakie niesie możliwość wyeliminowania tej decyzji z obrotu prawnego w toku instancyjnym”.

W takim wypadku, de facto działanie ustawodawcy mające na celu umożliwienie rozpoczęcia robót budowlanych przed nabyciem przez tę decyzję przymiotu ostateczności sprowadza się jedynie do sytuacji, w której:

  1. Inwestor jest jedyną stroną postępowania;
  2. Inwestor posiada pewność, że żadna z pozostałych stron postępowania nie wniesie odwołania;

W innym przypadku, najbezpieczniejszą opcją dla Inwestora jest oczekiwanie na to aby decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna. Pamiętać jednak należy, że w przypadku, gdy to organ II instancji wyda decyzję ostateczną, na podstawie której można rozpocząć roboty budowlanego, pozostałym stronom w dalszym ciągu przysługuje skarga do sądu administracyjnego, która może przynieść skutek w postaci uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę. Okoliczność tę należy również brać pod uwagę przy planowaniu procesu inwestycyjnego.

Zobacz także:
22.12.2020

Przeniesienie pozwolenia na budowę w nowelizacji prawa budowlanego a prawa autorskie do projektu budowlanego

16.12.2020

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

07.09.2020

Trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

06.07.2020

odstąpienie od przepisów techniczno-budowlanych – coraz mniej czasu dla inwestorów i właścicieli nieruchomości

28.05.2020

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu w świetle nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

źródło: pixabay
05.05.2020

Obowiązek zgłoszenia budowy w Prawie budowlanym a zawieszenie biegu terminu na milczące załatwienie sprawy

03.05.2020

Pozwolenie na użytkowanie na gruncie przepisów tarczy antykryzysowej

28.03.2020

ALERT PRAWNY – autopoprawka do projektu ustawy – tarczy antykryzysowej – ustawowe wakacje od umów w galeriach handlowych