21.03.2022

Specplany lokalizacyjne w miejsce uchwał lokalizacyjnych z tzw. lex deweloper. Czy to koniec specustawy mieszkaniowej?

W ostatnim dniu 2021 r. do prekonsulatacji trafił projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to rewolucyjny wręcz projekt zmian regulacji kształtujących zabudowę przestrzenną, który w mojej ocenie powinien przybrać postać nowych przepisów, a nie zmian przepisów obecnie funkcjonujących.

Bardzo szeroki zakres zmian, w tym obejmujących kwestie fundamentalne, jak chociażby rezygnację ze Studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na rzecz „Planów ogólnych”, które będą aktami prawa miejscowego i będą wywoływały bezpośrednie skutki dla inwestorów, uzasadniałoby przyjęcie zupełnej nowej regulacji prawnej.

Projektodawca jak widać jest innego zdania i przedstawił obszerny, liczący ponad 70 stron projekt zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz szeregu innych ustaw z nią powiązanych.

Wiele z projektowanych rozwiązań znanych jest z szeroko konsultowanego przed kilkoma latami projektu Kodeksu Urbanistyczno- Budowlanego, który jak pamiętamy spotkał się z olbrzymią falą krytyki ze strony zarówno urzędników organów architektoniczno – budowlanych, inspektorów inspekcji nadzoru budowlanego, samorzadówców jak i licznych inwestorów.

W przedstawionym do prekonsultacji projekcie zmianami objęto również przepisy ustawy o przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwanej potocznie „lex deweloper” lub „specustawą mieszkaniową”. Funkcjonująca od 2018 r. ustawa umożliwia radzie gminy uchwalenie w bardzo szybkiej procedurze uchwały lokalizacyjnej,  pozwalającej na lokalizację inwestycji mieszkaniowej wielo lub jednorodzinnej. Uchwała ta zastępuje niejako plan miejscowy, zarówno gdy nie został on uchwalony jak i w sytuacji jego obowiązywania. Wówczas uchwała lokalizacyjna może inaczej niż plan miejscowy kształtować nową zabudowę.

O ile w początkowym okresie funkcjonowania ustawa ta nie spotkała się z szerokim zastosowaniem, to w ostatnim okresie podjęto szereg ciekawych uchwał, w tym w największych miastach, które pokazały jak dobrym może być ona rozwiązaniem, przynosząc korzyści nie tylko inwestorom ale również gminom, a w zasadzie jej mieszkańcom. Przykładem jest tutaj chociażby uchwała lokalizacyjna podjęta przez Radę m.st. Warszawy, w oparciu o którą na warszawskim Służewcu, w miejscu dzisiejszych biurowców ma powstać duże osiedle mieszkaniowe, zaś inwestor zrealizuje nie tylko inwestycję mieszkaniową, ale również publicznie dostępne tereny rekreacji i sportu, a także szkołę podstawową.

Proponowane zmiany specustawy mieszkaniowej są bardzo szerokie. Trudno wręcz mówić o zmianie ustawy, bo projektowane zmiany prowadzą de facto do powstania zupełnie nowego aktu. Przede wszystkim zmieniona ustawa ma dotyczyć nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale również usługowych czy produkcyjnych. Tym samym w trybie znowelizowanej specustawy, będą mogły powstawać hotele, obiekty sportowe, czy też budynki produkcyjne. Wprowadzenie przyspieszonego trybu lokalizacji innych inwestycji aniżeli mieszkaniowe wydaje się słuszne i odpowiadające na oczekiwaniom rynkowym. Wielu inwestorów wskazywało, że brak jest obecnie regulacji prawnych na kształt specustawy mieszkaniowej, które pozwolą bez przeprowadzania długotrwałej procedury uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ustalić przeznaczenie danych terenów dla innego rodzaju inwestycji. Podobne głosy coraz częściej padają również ze strony urzędników gminnych. W przepisach obecnie funkcjonującej ustawy o planowaniu przestrzennym brakowało też formalnych regulacji, które pozwoliłyby inwestorom partycypować w kosztach realizacji inwestycji powiązanych z projektowanym przez nich zamierzeniem inwestycyjnym. Nie jestem jednak przekonany, czy właściwym jest w tym przypadku wdrażanie takich przepisów poprzez zmianę dobrze funkcjonującej specustawy mieszkaniowej, tym bardziej, że zmiana ta w sposób bardzo daleko idący ingeruje w treść przepisów wskazanej ustawy, w zasadzie prowadząc do powstania zupełnie nowego aktu prawnego.

Jeżeli projektowane zmiany wejdą w życie w niezmienionej treści, to w miejsce znanej nam ze specustawy mieszkaniowej uchwały lokalizacyjnej, rada gminy będzie miała możliwość podjęcia uchwały w sprawie przyjęcia „zintegrowanego planu inwestycyjnego” do którego zastosowanie znajdą przepisy o miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Zintegrowany plan inwestycyjny ma być zatem specplanem lokalizacyjnym, a więc aktem planistycznym podejmowanym na wniosek konkretnego inwestora.

Do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego inwestor będzie zobowiązany dołączyć prognozę oddziaływania na środowisko oraz prognozę skutków finansowych, co wydaje się dodatkowym obowiązkiem nie zawsze uzasadnionym przecież rodzajem inwestycji. Ponadto wątpliwym wydaje się rozwiązanie w którym dokument w postaci prognozy skutków finansowych inwestycji przygotowywał będzie podmiot prywatny – inwestor.

Utrzymanie pozytywnych walorów „specustawy mieszkaniowej” wymagałoby wprowadzenia, czy raczej utrzymania takich rozwiązań, które zapewniają szybkie procedowanie przez radę gminy projektu uchwały w sprawie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Tymczasem w projektowanych zmianach, usunięto kluczowy przepis, który zobowiązuje gminę do podjęcia uchwały w terminie 60 dni od złożenia wniosku. Co więcej po złożeniu wniosku, wójt (odpowiednio burmistrz lub prezydent miasta) będzie prowadził negocjacje z inwestorem odnośnie treści projektu umowy urbanistycznej, której załącznikiem ma być właśnie zintegrowany plan inwestycyjny. Tego rodzaju negocjacje z gminą z reguły w sposób znaczący wpływają na wydłużenie procedury.

Sama umowa urbanistyczna określić ma wzajemne zobowiązania inwestora (lub inwestorów – bo stroną umowy może też być kilku inwestorów) oraz gminy w zakresie realizacji inwestycji towarzyszących względem inwestycji głównej. Inwestor może się w takiej umowie urbanistycznej zobowiązać do realizacji inwestycji towarzyszącej, przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej (a wiec np. części wybudowanych budynków na rzecz gminy), bądź do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji towarzyszącej lub innych obiektów niezbędnych do zapewnienia infrastruktury technicznej, komunikacyjnej, czy też usług społecznych.

Umowa urbanistyczna zawierana ma być w formie aktu notarialnego, a jej skutki powstawały będą dopiero z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego. Podkreślić należy, że umowa urbanistyczna jest bardzo zbliżona do porozumień, które zgodnie z obowiązującymi przepisami specustawy mieszkaniowej mogą być zawierane pomiędzy inwestorem, a gminą, przy czym w praktyce uchwały lokalizacyjne w niewielu przypadkach wiązały się z koniecznością zawarcia porozumienia. Dochodziło do takich sytuacji jedynie wówczas, gdy inwestycja nie spełniała standardów urbanistycznych, a porozumienie miało na celu współdziałanie inwestora z gminą w celu doprowadzenia do powstania obiektów koniecznych do spełnienia tych standardów.

Zgodnie z projektowanymi przepisami, po zakończeniu negocjacji z inwestorem wójt (burmistrz bądź prezydent miasta) będzie kierował projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz projekt opinii urbanistycznej do uzgodnień oraz przedstawienia opinii do odpowiednich organów, które podobnie jak obecnie będą miały krótki czas na uzgodnienie inwestycji lub wyrażenia opinii. Projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego wraz z umową urbanistyczną ma też zostać poddany konsultacjom publicznym na co najmniej 21 dni.

Ciekawym rozwiązaniem jest to, że rada gminy co prawda nie będzie miała możliwości wniesienia poprawek do zintegrowanego planu inwestycyjnego, jednak podejmując uchwałę o zwróceniu zintegrowanego planu inwestycyjnego do wójta (burmistrza, prezydenta) będzie mogła wskazać propozycje poprawek do umowy urbanistycznej w tym do załącznika do niej w postaci projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, co skutkowało będzie przeprowadzeniem ponownych negocjacji ich treści z inwestorem.

Uchwała w sprawie przyjęcia zintegrowanego planu miejscowego będzie mogła być zaskarżona do sądu administracyjnego w terminie 30 dni od jej ogłoszenia w dzienniku urzędowym, podobnie jak w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli chodzi o rozwiązania korzystne dla inwestorów, to projektodawca zdecydował się pozostawić w projektowanej ustawie postanowień, które wpływają na szybkie załatwienie spraw. Wojewódzki sąd administracyjny będzie miał 2 miesiące na rozpoznanie skargi na uchwałę w sprawie zintegrowanego planu inwestycyjnego. W takim samym terminie powinna też być rozpatrzona ewentualna skarga kasacyjna.

Pozostawiono również skrócone terminy na wydanie zgody wodnoprawnej – 30 dni, jak również decyzji środowiskowej – 90 dni przy realizacji inwestycji prowadzonych w oparciu o specplan lokalizacyjny.

W przypadku odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji realizowanej w trybie projektowanej specustawy, organ odwoławczy ma być zobowiązany do rozpatrzenia odwołania w zaledwie 21 dni. Również w tym przypadku sądy administracyjne będą miały skrócone – 2 miesięczne – terminy na rozpoznanie odpowiednio skargi oraz skargi kasacyjnej.

Proponuje się ponadto, aby zrezygnować z czasowego obowiązywania ustawy. Dotychczasowe przepisy specustawy mieszkaniowej wskazywały, że ustawa ta obowiązywać ma przez okres 10 lat od jej wejścia w życie.

Jeżeli chodzi o podjęte już uchwały lokalizacyjne, projektodawca proponuje, aby pozostały one w mocy.

Podsumowując projektowane zmiany wskazać należy, że o ile powielenie rozwiązań znanych ze specustawy mieszkaniowej do realizacji innego rodzaju inwestycji jest koncepcją słuszną, to jednocześnie budzi wątpliwości to, czy powinny one być wdrażane w ramach tej ustawy, czy też jako odrębny akt, pozostawiając jednocześnie w mocy przepisy specustawy mieszkaniowej.

Zwraca też uwagę to, że zgodnie z projektowaną treścią omawianych przepisów, każdorazowe podjęcie uchwały w sprawie Zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie wiązało się z zawarciem umowy urbanistycznej, a więc zobowiązaniem inwestora do partycypacji w innych kosztach, aniżeli inwestycja główna. Tymczasem wiele uchwał lokalizacyjnych dotyczących inwestycji mieszkaniowych, było i jest podejmowane bez takich zobowiązań. Jeżeli lokalizacja inwestycji mieszkaniowej nie wymaga równoczesnej realizacji innych inwestycji, spełniając  ustawowe i miejscowe standardy urbanistyczne, nie ma potrzeby zawierania stosownego porozumienia z gminą. Wprowadzenie wymogu zawarcia umowy urbanistycznej dla każdego zintegrowanego planu inwestycyjnego w praktyce oznaczało będzie, że specplany lokalizacyjne będą przyjmowane tylko wówczas, gdy inwestor zobowiąże się w umowie urbanistycznej do partycypowania w innych kosztach – często pozostających w zakresie zadań własnych gminy. To z kolei może być hamulcem dla uchwalania „zwykłych” planów miejscowych. Po co bowiem uchwalać plan miejscowy np. dla terenów produkcyjnych, skoro w przypadku przyjęcia analogicznego przeznaczenia terenu w specplanie lokalizacyjnym, inwestorzy pokryją dodatkowo koszty np. przebudowy infrastruktury technicznej.

W przy­pad­ku ja­kich­kol­wiek py­tań za­chę­ca­my do kon­tak­tu z au­to­rem tek­stu.

Zobacz także:
06.05.2022

Decyzje środowiskowe przy realizacji zespołów budynków jednorodzinnych

07.04.2022

Umowa rezerwacyjna na gruncie nowej ustawy deweloperskiej

11.03.2022

Organy niesłusznie odmawiają wydawania zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności

29.01.2021

Depenalizacja samowoli budowlanej

22.12.2020

Przeniesienie pozwolenia na budowę w nowelizacji prawa budowlanego a prawa autorskie do projektu budowlanego

16.12.2020

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

źródło: Pixabay
09.11.2020

Rozpoczęcie budowy obiektu budowlanego w przypadku złożenia odwołania przez stronę postępowania

07.09.2020

Trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane