06.05.2022

Decyzje środowiskowe przy realizacji zespołów budynków jednorodzinnych

W ostatnim czasie docierają do mnie informacje od deweloperów zajmujących się budową zespołów budynków jednorodzinnych, o wzywaniu ich do przedłożenia decyzji środowiskowych, mimo, że powierzchnia zabudowy wraz z powierzchnią dróg dojazdowych i chodników nie przekracza powierzchni, która kwalifikuje daną inwestycję do wymogu przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Z obowiązujących przepisów wynika, że „przedsięwzięciem mogącym potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko”, a więc inwestycją wymagającą przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko jest między innymi zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą o powierzchni zabudowy:

  1. 4ha, a w przypadku obszarów objętych formami ochrony przyrody (np. Natura 2000) 2 ha, jeżeli inwestycja zlokalizowana jest na obszarach, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
  2. 2 ha, a w przypadku obszarów objętych formami ochrony przyrody (np. Natura 2000) 0,5 ha jeżeli inwestycja zlokalizowana jest na obszarach nieobjętych ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decydujące dla oceny, czy dane przedsięwzięcie może być uznane za wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko jest określenie „powierzchni zabudowy”. Co istotne, nie możemy posługiwać się pojęciem powierzchni zabudowy znanej z przepisów prawa budowlanego, lecz definicją powierzchni zabudowy, która pojawiła się w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, bowiem to w tym akcie określono parametry przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko.

Zgodnie z tą definicją, powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajęta przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia. Nie do końca precyzyjne przepisy spowodowały, że niektóre organy, a także sądy administracyjne zaczęły bardzo szeroko rozumieć powierzchnię zabudowy.

Pojawiły się orzeczenia sądów administracyjnych, w których wskazano na przykład, że budowa na terenach rolnych osiedla domów jednorodzinnych powoduje przekształcenie w zasadzie całej powierzchni działek objętych inwestycją, albowiem do powierzchni zabudowy wliczyć należy nawet tereny zieleni urządzonej. Mimo, że teren zajęty przez zabudowania oraz drogi i place dojazdowe był znacząco mniejszy niż wskazany w przepisach, to w sytuacji, gdy działka objęta inwestycją przekracza przykładowe 2 ha na terenie dla którego brak jest planu miejscowego Sąd uznał, że taka inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Wiele z dotychczasowych orzeczeń wojewódzkich sądów administracyjnych wydanych na tle omawianej kwestii nie jest jeszcze prawomocne, albowiem w sprawach tych złożono skargi kasacyjne, które oczekują na rozpoznanie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Rozstrzygnięcia NSA z pewnością będą stanowiły o przyszłym kierunku działania organów rozpoznających wnioski o pozwolenie na budowę.

Odnosząc się do podnoszonych przez sądy argumentów, wskazać należy, że w kilku orzeczeniach Sądy uznały wprost, że zagospodarowanie terenu pod kątem urządzenia zieleni, również związane będzie z przekształceniem powierzchni, a tym samym teren taki należy wliczać do powierzchni zabudowy na potrzeby oceny, czy dana inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko a w konsekwencji, czy konieczne jest uzyskanie decyzji środowiskowej.

W zasadzie wszystkie obecne orzeczenia w tej kwestii odwołują się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 kwietnia 2021 r., sygn. akt II OSK1833/18 w którym NSA wskazał, że pod pojęciem powierzchni przeznaczonej do przekształcenia należy rozumieć powierzchnię terenu, której rzeczywisty sposób zagospodarowania ulegnie zmianie w wyniku realizacji inwestycji, a więc zarówno powierzchnię zabudowy pod planowanymi obiektami budowlanymi, powierzchnię pod realizację infrastruktury technicznej związanej z funkcjonowaniem ww. obiektów (parkingi, drogi dojazdowe, chodniki, place budowy, place składowe, podjazdy oraz inne powierzchnie utwardzone) ale również powierzchnię „płatów roślinności, które zostaną usunięte, a teren urządzony zgodnie z wolą inwestora (np. usunięcie zakrzewień, zadrzewień, zbiorowisk łąkowych)”.

Pojawiająca się w orzecznictwie wykładnia przepisów budzi kontrowersje. Utrzymanie się takiej wykładni przepisów z całą pewnością spowoduje, że inwestorzy będą mniej zainteresowani pozyskiwaniem terenów pod duże inwestycje, licząc się z koniecznością przeprowadzenia długotrwałej procedury środowiskowej.

Zobacz także:
07.04.2022

Umowa rezerwacyjna na gruncie nowej ustawy deweloperskiej

21.03.2022

Specplany lokalizacyjne w miejsce uchwał lokalizacyjnych z tzw. lex deweloper. Czy to koniec specustawy mieszkaniowej?

11.03.2022

Organy niesłusznie odmawiają wydawania zaświadczeń o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności

29.01.2021

Depenalizacja samowoli budowlanej

22.12.2020

Przeniesienie pozwolenia na budowę w nowelizacji prawa budowlanego a prawa autorskie do projektu budowlanego

16.12.2020

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

źródło: Pixabay
09.11.2020

Rozpoczęcie budowy obiektu budowlanego w przypadku złożenia odwołania przez stronę postępowania

07.09.2020

Trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane