Czy najemcy galerii handlowych odbiją się od dna?

Sklepy w galeriach znów działają, ale wiele z nich może mieć spore problemy. Sądy nie rozumieją ich sytuacji, a wynajmujący nie zawsze są skorzy do negocjacji.

Pandemia mocno nie sprzyja galeriom handlowym oraz ich najemcom. Najpierw rząd zakazał im działalności wiosną. Kolejny raz musiały się mierzyć z tym samym problemem jesienią. Drugi lockdown trwał od 7 do 28 listopada. Teraz już wiele sklepów w galeriach znowu może działać, ale część z nich zdążyła nabawić się poważnych kłopotów.

Rozbieżna praktyka

Dla wielu najemców galerii handlowych najbliższy czas może być jedyną szansą na odrobienie choćby części strat, które ich dotknęły w efekcie dwukrotnego lockdownu. Wchodzimy w okres przedświąteczny, który może przyciągnąć do sklepów wielu klientów. Przyszłość handlu jest jednak mocno niepewna. Wiele zależy od tego, jak będzie wyglądać sytuacja epidemiczna w najbliższym czasie. Jest też obawa, że pewne tendencje wśród konsumentów zmieniły się na stałe i rzadziej będą oni odwiedzać galerie handlowe. Sporym problemem może być także to, że w centrach handlowych wciąż nie działają strefy gastronomiczne. Długie zakupy i pobyt w takich miejscach tym samym będą ograniczone.

Ponadto w czasie drugiego lockdownu pojawiło się wiele nowych, trudnych zagadnień prawnych, które rodziły spory i skutkowały rozbieżną praktyką. Dotyczy to choćby stosowania rozwiązań z wdrożonej wiosną Tarczy Antykryzysowej 2.0, która przewidywała zwolnienie najemców galerii z obowiązku płacenia czynszów za okres zamknięcia, pod warunkiem wypracowania porozumienia z centrami oraz przedłużenia umów na ten czas. W czasie drugiego zamknięcia, niektórzy wynajmujący rezygnowali z czynszu najmu za czas zakazu działalności, akceptując te przepisy. Natomiast inni domagali się zapłaty na zwykłych warunkach.

Na granicy wypłacalności

Na to wszystko nakłada się kluczowy problem płynności finansowej najemców, którzy w czasie trwania pandemii zostali pozbawieni znacznej części przychodów. Jeżeli nie mogli oni liczyć na znaczne ustępstwa ze strony właściciela galerii, to obecnie prowadzą swoje sklepy na oparach i stoją przed ryzykiem niewypłacalności.

Do tego rosną obciążenia publicznoprawne w handlu. Wprowadzenie podatku od sprzedaży detalicznej może spowodować dodatkowe perturbacje i wpłynąć na zmniejszenie szansy na odzyskanie płynności finansowej wielu firm, nawet po otwarciu galerii handlowych.

A obostrzenia związane z pandemią sprawiły, że spadek obrotów najemców galerii handlowych prawdopodobnie ma charakter długofalowy. Po ostatnim lockdownie co prawda klienci ruszyli do galerii. Nadal jednak sytuacja nie wróciła do normy sprzed COVID-19. W związku z tym powszechne stały się spory pomiędzy najemcami a wynajmującymi. Jednak droga sądowa jest kosztowna i nie zawsze wydolna. Do tego nie wszyscy wynajmujący są skorzy do negocjacji.

Nadzwyczajna zmiana stosunków

Jeśli chodzi o drogę sądową, to instrumentem, który w tym przypadku ma największe szanse powodzenia i jest najczęściej stosowany, są powództwa z tzw. clausula rebus sic stantibus (art.357(1) k.c.), czyli nadzwyczajnej zmiany stosunków. W jej ramach można choćby postarać się o ustanowienie zabezpieczenia poprzez np. obniżenie czynszu. W efekcie sąd może ustalić tymczasową obniżkę na czas trwania procesu. Możliwe jest uzyskanie w ten sposób nie tylko zmniejszenia obciążeń, ale także orzeczenia przez sąd zakazu wykorzystywania zabezpieczeń – gwarancji bankowej lub egzekucji na podstawie aktu notarialnego.

Niestety pojawiły się także pierwsze orzeczenia, wskazujące, że uzyskanie takiego zabezpieczenia może być utrudnione. Sądy nieprzychylnie i bez zrozumienia odnoszą się do sytuacji najemców. Nie chcą przyjmować na siebie odpowiedzialności. I to pomimo tego, że epidemia jest typowym i klasycznym przypadkiem nadzwyczajnej zmiany stosunków, która nie mogła być przewidziana.

Restrukturyzacja albo upadłość

Najbliższe miesiące powinny pokazać, jak będzie kształtować się sytuacja najemców. Jeżeli nie odzyskają oni odpowiedniego poziomu przychodów, to przy wysokich kosztach działalności i nieugiętej postawie wynajmujących, będzie im grozić utrata płynności finansowej.

Wtedy większe podmioty będą mogły wykorzystać instrumenty przewidziane w prawie restrukturyzacyjnym, w tym uproszczone postępowanie restrukturyzacyjne. Atrakcyjnym rozwiązaniem może być także możliwość odstąpienia od niektórych umów w ramach postępowania sanacyjnego. Nie jest też wykluczone, że niektóre podmioty, w szczególności z branży gastronomicznej, bazującej na food courtach w galeriach handlowych, będą zmuszone ogłosić upadłość.

Zapraszamy na webinar

Polacy wrócili do centrów handlowych po ich otwarciu, ale w mniejszej liczbie niż przed wybuchem pandemii. Najemcy galerii handlowych walczą o klientów i obniżkę czynszów. Specjalnie dla nich przygotowaliśmy webinar, podczas którego omówimy następujące aspekty:

• Najemcy w sporze z galeriami handlowymi
  • Sąd może rozwiązać problemy z umową najmu – a nawet samą umowę
  • Spory z właścicielami – nasze doświadczenia​​​​​​​​​​​
• Czym jest Polityka Nowej Szansy
  • Jakie rodzaje pomocy są przewidziane dla przedsiębiorców?Uzyskaj wsparcie w ramach Polityki Nowej Szansy
  • Na co warto zwrócić uwagę i jakich błędów należy uniknąć przy wnioskowaniu o wsparcie.
• Nie zatrzymuj się na etapie pomocy doraźnej!
  • Dlaczego restrukturyzacja jest dla każdego?
  • Jakie są korzyści z restrukturyzacji – skorzystaj z szansy na nowy początek