Wycena nieruchomości – problemy praktyczne

W postępowaniach, których przedmiotem są nieruchomości niejednokrotnie pojawia się problem ich wyceny. Jest on o tyle istotny, że najczęściej operat szacunkowy nieruchomości stanowi podstawę do wypłaty konkretnych sum pieniężnych – odszkodowania, zwrotu kosztów, zwrotu nakładów, dopłaty i in. Często w praktyce dochodzi do wadliwej, nierzetelnej a wreszcie nieprzekonywującej strony postępowania, wyceny. Trzeba zauważyć, że operaty szacunkowe różnych rzeczoznawców różnią się między sobą liczbą zebranych do analizy danych rynkowych, rozległością dokonanych analiz rynkowych, umiejętnością rozważenia wszystkich okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, a także wyczuciem rynku związanym z doświadczeniem zawodowym.

Wykorzystanie operatów szacunkowych

Najczęściej wykorzystuje się operaty szacunkowe do postępowań administracyjnych, których przedmiotem jest odszkodowanie za wywłaszczenie, wymierzenie opłaty adiacenckiej z tytułu:

1. wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego przeprowadzeniem pojedynczego podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego (art. 98a ugn),
2. wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego przeprowadzeniem przez gminę scalenia i podziału (art. 107 ust.1 ugn),
3. wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem ze środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 144-148 ugn),
4. nałożenia renty planistycznej, jak i do postępowań cywilnych w przedmiocie odszkodowań za zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek działań planistycznych.

Odszkodowania ustalane są także za szkody oraz zmniejszenie się wartości nieruchomości wskutek wywłaszczenia polegającego na czasowym zajęciu nieruchomości na podstawie decyzji wydanych na podstawie art. 124-126 ugn. Roszczenia mogą być tu skutecznie zgłoszone dopiero w chwili ustawowo określonej, tj. po upływie terminu wyznaczonego w decyzji o czasowym zajęciu nieruchomości i wykonaniu czynności służących przywróceniu nieruchomości do stanu poprzedniego.

We wszystkich wymienionych wyżej przypadkach konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości, którego dokonuje się na różne sposoby.

Stosowane przepisy

Z uwagi na to, że operat szacunkowy stanowi jeden z najistotniejszych dowodów w licznych postępowaniach administracyjnych dotyczących odszkodowań to koniecznym jest zbadanie jego cech oraz zasad, które prowadzą do przyjęcia określonej w nim kwoty wartości nieruchomości. Zadanie to można zrealizować analizując akty prawne dotyczące tego zagadnienia.

Najważniejszym aktem normatywnym stanowiącym o zagadnieniach szacowania nieruchomości jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami. Art. 4 pkt 8 ugn stanowi, że przez szacowanie nieruchomości należy rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości, natomiast przepisy związane z wyceną nieruchomości oraz działalnością zawodową rzeczoznawców majątkowych zawarte są w art. 149 – 178 ugn.

Zakres stosowania ustawy w zakresie szacowania nieruchomości jest bardzo szeroki. Przepisy te stosuje się nie tylko w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ale także do nieruchomości wszystkich innych właścicieli.

Art. 7 ugn stanowi, że ilekroć zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi upoważnieni ustawowo do wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości.

Ze względów oczywistych wybór ten nie może być dowolny, lecz racjonalny i poparty rzetelnym wyjaśnieniem, zamieszczonym w sporządzonej opinii, uzasadniającym przyjęte podejście, metodę i technikę, a co najważniejsze wybór ten musi być zgodny z zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego a także powszechne krajowe zasady wyceny nieruchomości i etyką zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Określanie wartości nieruchomości

Istnieje wiele metod wyceny nieruchomości (również w przepisach szczególnych), wśród których wyróżnia się:

1. Określenie wartości rynkowej – wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, a zatem generalnie dla typowych nieruchomości danego rodzaju;
2. Określenie wartości odtworzeniowej – wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
3. Określenie wartości katastralnej – ustalana jest przez organ administracji publicznej prowadzący ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), w drodze decyzji administracyjnej, na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy.

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Z treści art. 150 ust. 1 ugn wynika, że w procesie wyceny nieruchomości wyróżnia się trzy rodzaje wartości nieruchomości. Ustawodawca uzależnił zastosowanie odpowiedniego podejścia od przyjętych czynników wpływających na wartość nieruchomości. Fundamenty systemu wyceny nieruchomości zawarte w ugn zostały rozbudowane i uszczegółowione w Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, gdzie poszczególnym podejściom przypisano określone metody wyceny, a niektórym z nich także i tzw. techniki.

Nadto rozporządzenie stanowi o sposobie sporządzania, formie i treści operatu szacunkowego. Operat jest bowiem efektem przeprowadzenia czynności szacunkowych.

Podejście do wyceny

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Istnieją cztery podejścia do wyceny nieruchomości:

1. Podejście porównawcze – polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
2. Podejście dochodowe – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.
3. Mieszane – jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.
4. Podejście kosztowe – polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności:

1. cel wyceny;
2. rodzaj i położenie nieruchomości;
3. przeznaczenie w planie miejscowym;
4. stan nieruchomości;
5. dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Prawidłowość oceny operatu przez rzeczoznawców

Powyższe wartości (pkt 1-2) określają rzeczoznawcy majątkowi. Rzeczoznawcą majątkowym  jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba ta dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Podnieść należy także problematykę oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Jego rezultatem nie może być jednak dokonanie prawidłowego określenia wartości przedmiotu wyceny.

Rada Krajowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych podjęła uchwałę Nr 5/03/2012 z marca 2012 r. o przyjęciu Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Wchodzące w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) standardy wyceny, noty interpretacyjne oraz tymczasowe noty interpretacyjne nie stanowią podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego, jednak mogą a nawet powinny stanowić podstawy metodyczne jego opracowania, oparte o autorytet organizacji zawodowej.

Największe problemy praktyczne

Jednym podstawowych problemów związanych z szacowaniem wartości nieruchomości jest brak przejrzystości zasad szacowania wartości nieruchomości.

Wiąże się to w praktyce z wadliwościami doboru nieruchomości do porównywania. Wybór tłumaczony jest ograniczonym zasobem transakcyjnym, wadliwym wyborem metody szacowania itp. Poza tym problemem jest wykazanie granic rynku lokalnego objętego operatem, bowiem biegli sami decydują o jego zasięgu. Zdarza się, że porównane są nieruchomości znajdujące się na przeciwległych krańcach aglomeracji. Powoduje to zwiększenie rozbieżności w operatach, biorąc pod uwagę przyjęcie różnego zakresu granic rynku lokalnego, z którego porównuje się wartości transakcji nieruchomości. Do wadliwości operatów i ich nieprecyzyjności przyczynia się sam ustawodawca, który w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustanawia nieprecyzyjną definicji  ,,nieruchomości podobnej’’. Jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na cechy takie jak: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegły ma kompetencje do tego, aby samodzielnie dobierać inne cechy wpływające na wartość nieruchomości.

Częstym problemem operatów szacunkowych jest także brak pogłębionego uzasadnienia wybranej metody. Już wytłumaczenie sposobu szacowania mogłoby zredukować część wątpliwości i przekonać strony postępowań do trafności opinii.  Pogłębione uzasadnienie, a zarazem przekonywanie, może sprawić, że operaty będą rzadziej zaskarżane.

Istotne jest, aby biegli posiadali informacje niezbędne do sporządzenia operatów z reprezentatywnych cen transakcyjnych. Dla realizacji tego celu tworzone są bazy informacji – być może w przyszłości dostępne będą kalkulatory do wyceny wartości nieruchomości,  weryfikowane przez czynnik ludzki. Odstępstwa od wyników stanowiłyby w takim wypadku jedynie sytuacje wyjątkowe.

Wiedza stron postępowań o wycenie nieruchomości jest doniosłym zagadnieniem społecznym i ma niejednokrotnie bezpośrednie przełożenie na realne kwoty uzyskiwanych odszkodowań. Powyższe podstawowe zagadnienia dotyczące wyceny nieruchomości pozwalają na uzyskanie minimalnej orientacji w kwestii wyceny nieruchomości oraz stanowią podstawę do kwestionowania poprawności sporządzenia operatów szacunkowych, w tym w szczególności wycen nieruchomości.