W związku z rozpowszechnianiem się w Polsce wirusa SARS-CoV-2 (koronawirusa) oraz wejściem w życie przepisów związanych z tą kryzysową sytuacją, pojawiają się liczne pytania i wątpliwości dotyczące wzajemnych relacji wynajmujących i najemców lokali użytkowych zarówno tych zlokalizowanych w galeriach handlowych jak i pozostałych w szczególności tzw. wolnostojących. Na najważniejsze spośród tych pytań jako zespół Kancelarii FILIPIAK BABICZ LEGAL postaramy się odpowiedzieć poniżej.
AKTUALNY STAN PRAWNY
W dniu 14 marca 2020 r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. poz. 433). Mocą tego Rozporządzenia na okres od dnia 14 marca 2020 r. do odwołania został wprowadzony w Polsce stan zagrożenia epidemicznego.
Następnie w dniu 20 marca 2020 r. weszło w życie Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na terenie Rzeczpospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. poz. 491) . Na podstawie powołanych wyżej przepisów wprowadzone zostały liczne ograniczenia wskazane szczegółowo w przepisach tych Rozporządzeń dotyczą one m.in.:
1. Całkowitego zakazu prowadzenia działalności:
• polegającej na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu, z wyłączeniem realizacji usług polegających na przygotowywaniu i podawaniu żywności na wynos lub jej przygotowywaniu i dostarczaniu oraz działalności restauracyjnej lub barowej prowadzonej w środkach transportu, wykonywanej przez oddzielne jednostki,
• związanej z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania, włączając działalności polegające na zarządzaniu i dostarczaniu pracowników do obsługi terenów i obiektów, w których te imprezy mają miejsce,
• twórczej związanej z wszelkimi zbiorowymi formami kultury i rozrywki,
• związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej, w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness,
• związanej z projekcją filmów lub nagrań wideo w kinach, na otwartym powietrzu lub w pozostałych miejscach oraz działalności klubów filmowych,
• związanej z konsumpcją i podawaniem napojów,
• związanej z prowadzeniem obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania,
• związanej z prowadzeniem kasyn, z wyłączeniem kasyn internetowych;
• działalności bibliotek, archiwów, muzeów oraz pozostałej działalności związanej z kulturą,
• działalności w zakresie lecznictwa uzdrowiskowego,
• sprawowania kultu religijnego w miejscach publicznych, w tym w budynkach i innych obiektach kultu religijnego.
2. Całkowitego zakazu handlu detalicznego prowadzonego przez najemców powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2,
• w okresie do dnia 20 maca 2020 r. przez najemców których przeważająca działalność polega na handlu:
– wyrobami tekstylnymi,
– wyrobami odzieżowymi,
– obuwiem i wyrobami skórzanymi,
– meblami i sprzętem oświetleniowym,
– sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego,
– artykułami piśmiennymi i księgarskimi. a ponadto w okresie tym zakazane było prowadzenie w takich obiektach działalności gastronomicznej i rozrywkowej;
• w okresie od dnia 21 marca 2020 r. do odwołania przez wszystkich najemców z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży żywności, produktów kosmetycznych innych niż przeznaczone do perfumowania lub upiększania, artykułów toaletowych, środków czystości, produktów leczniczych w tym w aptekach lub punktach aptecznych, wyrobów medycznych, środków spożywczych specjalnego przeznaczenia żywieniowego w rozumieniu przepisów o bezpieczeństwie żywności i żywienia, gazet, artykułów budowlanych lub remontowych, artykułów dla zwierząt domowych lub paliw. W okresie tym wprowadzono także w tych obiektach zakaz prowadzenia działalności usługowej najemcom powierzchni usługowej, z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na świadczeniu usług: medycznych, bankowych, ubezpieczeniowych, pocztowych, pralniczych lub gastronomicznych polegających jedynie na przygotowywaniu i dostarczaniu żywności a także zakazano prowadzenia handlu detalicznego lub prowadzenia działalności usługowej na wyspach handlowych.
PROBLEMY PRAKTYCZNE
Jak wynika z przedstawionego powyżej stanu prawnego, wprowadzony zakaz prowadzenia działalności ma bardzo szeroki zakres zastosowania, natomiast problemy praktyczne w relacjach pomiędzy wynajmującymi i najemcami pojawią się wszędzie tam, gdzie działalność będąca przedmiotem zakazu jest prowadzona, zaś lokal został udostępniony do korzystania na podstawie umowy najmu.
OBOWIĄZKI I UPRAWNIENIA WYNIKAJĄCE Z UMOWY NAJMU
Wskazać na wstępie należy, że działalność, o której mowa w pkt 1 powyżej, nie może być prowadzona bez względu na wielkość powierzchni lokalu, w którym działalność ta jest obecnie wykonywana. Natomiast zakaz handlu, o którym mowa w pkt 2 dotyczy tylko obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, przy czym przyjąć należy, że chodzi tu o powierzchnię będącą sumą powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w tych obiektach, np. galeriach czy też parkach handlowych.
Nie jest możliwe uniknięcie wprowadzonego zakazu poprzez prowadzenie tzw. sprzedaży internetowej z puntem odbioru towaru w lokalu będącym objętym zakazem handlu, co wynika z kategorycznego brzmienia przepisów wprowadzających ten zakaz.
Pomimo że przepisy adresowane są do przedsiębiorców prowadzących działalność będącą przedmiotem zakazu, a więc co do zasady do najemców lokali, to jednak jako regulacje wprowadzone w związku ze stanem zagrożenia epidemicznego a następnie stanu epidemii, będące elementem powszechnie obowiązującego porządku prawnego, na których wprowadzenie zarówno najemca jak i wynajmujący nie mieli wpływu, muszą być one respektowane przez obie strony stosunku najmu.
Jedną z najważniejszych kwestii związanych z poruszaną tu tematyką jest obowiązek opłacania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za korzystanie z części wspólnych obiektu, tzw. „service charges” za okres, w którym nie jest możliwe prowadzenie działalności w wynajętym lokalu. Kluczowe dla rozstrzygnięcia, czy opłaty te będą wynajmującemu należne są regulacje umowne, które, jak pokazuje praktyka szczególnie w umowach dotyczących lokali w dużych galeriach handlowych, przewidują zasady rozliczeń stron w sytuacjach związanych z zaistnieniem tzw. siły wyższej, z którą niewątpliwie mamy do czynienia. W sytuacji, w których umowy nie zawierają takich regulacji, rozważyć należy, czy mamy do czynienia z brakiem możliwości świadczenia niezawinionym przez strony. O ile brak zawinienia po żadnej ze stron jest oczywisty, to dyskusyjny może być obiektywny brak możliwości świadczenia. Świadczenie najemcy w postaci opłacania czynszu i innych opłat jest niewątpliwie możliwe do spełnienia. Świadczenie wynajmującego, które polega na udostępnieniu lokalu najemcy do korzystania jest także teoretycznie możliwe, co wskazywałoby, że może on żądać od najemcy wszelkich opłat określonych umową najmu w niezmienionej wysokości. Wskazać w tym miejscu należy jednak na fakt, że umowy najmu wskazują często na wyraźny cel, w którym lokal jest udostępniany najemcy w postaci precyzyjnie określonego rodzaju działalności, która ma być w lokalu wykonywana. W tej sytuacji możliwość spełnienia świadczenia ze strony wynajmującego nie jest już tak oczywista, co umożliwiałoby stronom umowy uchylenie się od obowiązków umownych z powodu mających obecnie miejsce nadzwyczajnych okoliczności.
W praktyce zdarzają się też sytuacje, w których lokale oddawane są w dzierżawę, a nie najem, choć są to sytuacje dość rzadkie z powodu trudności ze wskazaniem pożytków, które lokal przynosi. Dla porządku wskazać wypada, że przepisy dotyczące dzierżawy przewidują uprawnienie dla dzierżawcy do żądania obniżenia czynszu, jeżeli z obiektywnych powodów nie może on czerpać pożytków z rzeczy.
Biorąc pod uwagę długoterminowość stosunku najmu, w której istotne są dobre relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą, spodziewać się należy, że niezależnie od regulacji prawnych strony prowadzić będą wzajemne negocjacje i ustalenia, tak żeby wypracować rozwiązania akceptowalne dla obu stron.
UTRATA PRZYCHODÓW
Podkreślić w tym miejscu należy, że problem czynszu i opłat nie jest jedynym problemem związanym z obecną sytuacją i zakazem prowadzenia działalności. Równie istotną jest bowiem kwestia utraconych przychodów (obrotu), których najemcy lokali nie zrealizują w związku z zaistniałą sytuacją, przy jednoczesnym ponoszeniu przez nich kosztów stałych związanych z prowadzeniem działalności, np. kosztów pracowniczych To zaś będzie na pewno istotnym czynnikiem w rozmowach prowadzonych pomiędzy wynajmującymi i najemcami.
Biorąc pod uwagę fakt, że wprowadzone przez ustawodawcę regulacje mają charakter powszechnie obowiązujący, nie można też wykluczyć, że zarówno wynajmujący lokale, jak i najemcy tych lokali, którzy poniosą szkody na skutek wprowadzonych zakazów, występować będą wobec Skarbu Państwa z roszczeniami odszkodowawczymi z tego tytułu.
Niemniej w obecnej sytuacji prawnej Rząd Rzeczpospolitej Polskiej zdecydował się na wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego a następnie stanu epidemii, zgodnie z ustawą z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz.U.2019.1239).
Otóż art. 228 ust. 4 Konstytucji stanowi: „Ustawa może określić podstawy, zakres i tryb wyrównywania strat majątkowych wynikających z ograniczenia w czasie stanu nadzwyczajnego wolności i praw człowieka i obywatela”.
Taka ustawa obowiązuje w polskim porządku prawnym (ustawa z dnia 22 listopada 2002 r. o wyrównywaniu strat majątkowych wynikających z ograniczenia w czasie stanu nadzwyczajnego wolności i praw człowieka i obywatela). Pozwala ona jednostkom na występowanie o odszkodowanie od Skarbu Państwa za straty poniesione w związku z ograniczeniami wprowadzonymi w okresie obowiązywania stanu nadzwyczajnego. Trzeba tu podkreślić, że nie chodzi o odszkodowania za działania organów władzy publicznej naruszające prawo, tylko o działania zgodne z prawem, ale przynoszące jednostkom straty.
Obecnie jednak niewprowadzenie stanu nadzwyczajnego określonego w Konstytucji, którym z całą pewnością nie jest stan zagrożenia epidemicznego ani nawet stan epidemii, wyklucza możliwość dochodzenia roszczeń w oparciu o ww. ustawę np. przez przedsiębiorców, którzy aktualnie nie mogą prowadzić działalności i są pozbawieni możliwości zarobkowania. Wyjątek stanowią przypadki, gdy wykaże się bezprawność działania organu władzy publicznej.
Niemniej sytuacja jest dynamiczna. Monitujemy stan prac legislacyjnych, zwłaszcza pod kątem możliwości wprowadzenia stanu nadzwyczajnego (stanu wyjątkowego lub stanu klęski żywiołowej). Rząd w najbliższych dniach przedstawi projekt wsparcia dla poszczególnych branż, które najbardziej zostały dotknięte ograniczeniami. Dotychczas Minister rozwoju zapowiedziała wprowadzenie preferencji kredytowych, odroczenie zapłaty podatków i rozłożenie ich na raty (nie będzie pobierana tzw. opłata prolongacyjna).
