16.12.2020

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

Obowiązująca od dnia 19 września 2020 r. ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 471, dalej również jako nowelizacja Prawa budowlanego) wprowadza ułatwienia w procedurze przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co do zasady, prawa i obowiązki o charakterze administracyjnoprawnym są nieprzenoszalne, co oznacza, że nie można ich przenieść na inny podmiot – jeśli natomiast istnieją wyjątki od wskazanej reguły, muszą mieć one wyraźne umocowanie w przepisach prawa. Jednym z wyjątków od zakazu sukcesji jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę uregulowane w art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, dalej jako p.b.). Zgodnie z jego dyspozycją organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora.

Zaznaczyć trzeba, że przed nowelizacją, o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę mógł wystąpić zarówno dotychczasowy jak i nowy Inwestor. W nowym stanie prawnym legitymację do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę posiada wyłącznie nowy Inwestor, co wynika jednoznacznie z obecnego brzmienia art. 40 p.b.

Zauważyć należy, że jednym z przypadków, w których konieczne jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej wraz z wybudowanym lub pozostającym w budowie obiektem budowlanym. Nabycie takiej nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia pozwolenia na budowę – dopiero złożenie wniosku wraz z wymienionymi w ustawie załącznikami przez nabywcę (nowego Inwestora) inicjuje postępowanie administracyjne, które kończy się wydaniem decyzji o przeniesieniu albo odmowie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Należy przy tym wspomnieć, że decyzja o pozwoleniu na budowę na mocy art. 3 pkt 12 p.b. obejmuje także wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego, wśród których można wymienić m. in. rozbiórkę, czy przebudowę obiektu budowlanego.

Z uwagi na fakt, że często zdarzało się, że nabywca nieruchomości wystawionej na licytacji komorniczej nie mógł skontaktować się z poprzednim jej właścicielem, lub też nie był w stanie uzyskać jego zgody na przeniesienie przedmiotowej decyzji, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie wyłączenia w art. 40 ust. 1a p.b., zgodnie z którym, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę nie jest konieczne przedłożenie zgody poprzedniego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę. Tym samym wyłączono też możliwość zaistnienia sytuacji, w której poprzedni właściciel nieruchomości, pomimo jej sprzedaży nabywcy odmawiał udzielenia tego rodzaju zgody. Stanowi to znaczne uproszczenie tego postępowania, które sprowadza się w istocie do złożenia dwóch oświadczeń, wymienionych w art. 40 ust. 1 p.b.

Zamysłem ustawodawcy w takim przypadku jest przyjęcie domniemania, że „celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji” (Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, druk nr 121).

Rezygnacja z obowiązku uzyskania zgody dotychczasowego inwestora stanowi więc duże ułatwienie dla nowych inwestorów. Uzyskanie zgody dotychczasowego inwestora nierzadko było niemożliwe np. z powodu braku kontaktu z poprzednim inwestorem, bądź wiązało się z dodatkowymi kosztami po stronie nabywcy nieruchomości.

Z pozostałych zmian wprowadzonych na skutek nowelizacji na uwagę zasługują zmiany redakcyjne w art. 40 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ogólnej listy wymaganych oświadczeń do wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę, na którą składają się:

  • oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • zgoda dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana (z wyłączeniem sytuacji, w o której mowa w art. 40 ust. 1a p.b. o której mowa powyżej).

W wyniku nowelizacji zmienione zostało także brzmienie art. 40 ust. 3 p.b., który określa strony postępowania w przedmiocie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę – w obecnym stanie prawnym zapis „jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji, zmieniono na „wyłącznie dotychczasowy i nowy inwestor”.

Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie podkreśla się, że decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę ma charakter związany, co oznacza, że jeśli nowy inwestor wyrazi chęć przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę i spełni wszystkie warunki przewidziane w ustawie (czyli do wniosku dołączy załączniki wymienione w art. 40 p.b.) to organ administracji nie może wydać decyzji odmownej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 stycznia 2019 r. sygn. VII SA/Wa 1165/18).

Zobacz także:
29.01.2021

Depenalizacja samowoli budowlanej

22.12.2020

Przeniesienie pozwolenia na budowę w nowelizacji prawa budowlanego a prawa autorskie do projektu budowlanego

źródło: Pixabay
09.11.2020

Rozpoczęcie budowy obiektu budowlanego w przypadku złożenia odwołania przez stronę postępowania

07.09.2020

Trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie po nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

06.07.2020

odstąpienie od przepisów techniczno-budowlanych – coraz mniej czasu dla inwestorów i właścicieli nieruchomości

08.06.2020

Zmiany w egzekucji z nieruchomości

28.05.2020

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu w świetle nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

15.05.2020

Wydłużenie terminu na złożenie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości