Dnia 1 lipca 2022 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r. poz. 1177), znana także jako „nowa ustawa deweloperska”, regulująca m.in. zagadnienia związane z zawarciem umowy rezerwacyjnej, które do tej pory nie doczekały się osobnej regulacji prawnej.
Istota umowy rezerwacyjnej
Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy deweloperem albo przedsiębiorcą niebędącym deweloperem a potencjalnym nabywcą lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (na gruncie ustawy zwanego również „rezerwującym”). Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego na czas określony w umowie rezerwacyjnej.
W praktyce umowy rezerwacyjne są zawierane przez deweloperów, jednakże brak przepisów regulujących treść oraz sposób zawarcia umowy rezerwacyjnej, powoduje, że zapisy takiej umowy są często niekorzystne dla rezerwującego np. opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi w przypadku, kiedy rezerwujący nie otrzymał kredytu.
Umowa rezerwacyjna ma charakter fakultatywny – może zostać zawarta przed każdą umową objętą zakresem nowej ustawy deweloperskiej, a zatem decyzję co do zawarcia umowy rezerwacyjnej ustawodawca pozostawił przyszłym kontrahentom. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Nowa ustawa deweloperska określa także podstawowe elementy umowy rezerwacyjnej i są to:
- strony, miejsce i data zawarcia umowy;
- cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeśli taka została ustalona przez strony;
- okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
- określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
- określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Zasadą jest, że umowa rezerwacyjna zostaje zawierana na czas określony, przy czym ustawa wprowadza wymóg uwzględnienia okresu niezbędnego do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w przypadku rezerwującego ubiegającego się o kredyt. Należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna może zawierać również inne zapisy. Nie mogą one jednak sprzeciwiać się naturze stosunku prawnego, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego.
Przepisy nie ograniczają ilości umów, które może podpisać jeden rezerwujący, co jest istotne np. dla osób niezdecydowanych, które rezerwują kilka lokali, by później podjąć ostateczną decyzję albo potrzebują czasu, by zweryfikować stan prawny nieruchomości.
Opłata Rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna może przewidywać obowiązek poniesienia opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
Opłata rezerwacyjna będzie zwracana niezwłocznie w przypadku, gdy:
- rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
- deweloper dokona zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Przepisy przewidują także zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości w sytuacji, kiedy:
- deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej w postaci wyłączenia lokalu albo domu jednorodzinnego z oferty sprzedaży albo sprzedając lokal osobie innej niż z tą, z którą zawarł umowę rezerwacyjną;
- rezerwujący nie zawrze umowy (np. deweloperskiej) z powodu nieusunięcia przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru.
W innych sytuacjach np. kiedy rezerwujący zrezygnuje z zawarcia umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi.
Opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy objętej zakresem nowej ustawy deweloperskiej.
Obowiązki informacyjne dewelopera
Nowa ustawa deweloperska przewiduje, że w trakcie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, na deweloperze ciąży obowiązek informowania o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Prospekt informacyjny ma na celu przedstawienie potencjalnemu nabywcy aktualnej informacji o realizowanym przez dewelopera przedsięwzięciu deweloperskim, pełnej informacji o oferowanym nabywcy lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym oraz informacji o sytuacji prawno-finansowej dewelopera.
Przepisy nie określają wprost, o jakich zmianach w prospekcie informacyjnym należy informować rezerwującego, a więc należy przyjąć, że deweloper powinien informować o każdej zmianie, biorąc pod uwagę wspomnianą wyżej sankcję zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Obowiązek informacyjny nie dotyczy zmian prospektu związanych z ujawnieniem w księdze wieczystej roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej albo innej umowy regulowanej przez nową ustawę deweloperską, a także roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.
Podsumowanie
Praktyka zawierania umów rezerwacyjnych między deweloperami a potencjalnymi nabywcami lokali albo domów jednorodzinnych jest coraz powszechniejsza, a zatem wprowadzenie kompleksowej regulacji dotyczącej umowy rezerwacyjnej jest uzasadnione.
Brak unormowania przedmiotowych umów w prawie polskim wiązało się ze zbyt dużą dowolnością w formułowaniu postanowień umownych, co z pewnością uporządkuje nowa regulacja.
Analiza przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca zachował balans pomiędzy interesami potencjalnego nabywcy a interesami dewelopera. W przyszłości może się jednak okazać konieczne dodanie przepisów regulujących np. skutki niewywiązania się przez rezerwującego z obowiązku wpłaty opłaty rezerwacyjnej, czy sytuację, w której w skutek własnych zaniedbań nabywca nie otrzymał decyzji kredytowej przed końcem obowiązywania umowy rezerwacyjnej.
