Nowelizacja Ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.; dalej: p.b.) która weszła w życia 19 września 2020 r. ułatwia przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora – nabywcę nieruchomości na której powstać miał planowany obiekt. W sytuacji jednak, gdy nabycie własności nastąpiło na podstawie np. licytacji komorniczej, pojawia się problem związany z tym, jak brak wymogu zgody (czy wręcz świadomości!) zbywcy nieruchomości przy przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę wpływa na prawa autorskie do projektu budowlanego?
Co wprowadza nowelizacja?
W stanie prawnym przed nowelizacją, kwestia przeniesienia samego pozwolenia na budowę rodziła szczególne komplikacje. W momencie gdy inwestor, na którego wniosek wydana została już decyzja o pozwoleniu na budowę decydował się na sprzedaż nieruchomości objętej decyzją – by nowy właściciel mógł rozpocząć bądź kontynuować rozpoczęte prace musiał uzyskać pisemną zgodę sprzedającego podmiotu na przeniesienie decyzji na swoją rzecz. Brak zgody mógł wstrzymać prace na długi czas i narazić często nieświadomego nabywcę na znaczne koszty.
Nowelizacja wprowadza określone ułatwienie w postaci art. 40 ust. 1a p.b. Zgodnie z nowym przepisem zgoda na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę, po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora. Innymi słowy, ustawa tworzy domniemanie, że już sam fakt sprzedaży nieruchomości (bądź oddania jej w użytkowanie wieczyste) oznacza zgodę pierwotnego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Tym samym, w celu rozpoczęcia prac po nabyciu nieruchomości kupujący nie potrzebuje już dodatkowych dokumentów od poprzedniego inwestora i składa jedynie:
- oświadczenie o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 40 ust. 1 p.b.).
Warto wskazać jednak, że przeniesienie omawianej decyzji nadal nie będzie następować automatycznie – starosta (właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej), który wydał decyzję po złożeniu kompletu wymaganych dokumentów nie może co prawda odmówić zmiany decyzji, jednak do czasu skutecznej zmiany kontynuacja prac budowlanych na nieruchomości będzie uznawana za samowolę budowlaną. Grozi za to nawet nakazanie rozbiórki powstałego obiektu.
Co z prawami autorskimi do projektu budowlanego?
W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ zatwierdza projekt budowlany przedłożony przez Inwestora, sporządzony jednak przez uprawniony do tego podmiot. W przypadku sprzedaży nieruchomości, od nowego Inwestora, w celu przejęciu decyzji o pozwoleniu na budowę wymagane jest przyjęcie warunków zawartych w tej decyzji, a więc także rozwiązań zastosowanych w projekcie budowlanym. Jest to jednak całkowicie niezależne od samego przejścia autorskich praw majątkowych do projektu. To, że nie potrzeba już zgody poprzedniego Inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie oznacza, że nowy Inwestor nie musi zagwarantować sobie pisemnego przeniesienia praw autorskich materialnych do projektu.
Projekt stanowi utwór architektoniczny w rozumieniu z art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz.U.2019.1231 t.j. z dnia 2019.07.03, dalej: pr.aut.). W związku z tym twórcy projektu przysługują względem niego autorskie prawa osobiste i majątkowe. Realizacja tychże praw jest kwestią cywilnoprawną – uprawnieniem twórcy bądź nabywcy – niezależną zatem od postępowania administracyjnego. Prawo budowlane nie tworzy wyjątku w tym zakresie.
Poprawne przeniesienie praw autorskich materialnych ma podstawowe znaczenie w odniesieniu do późniejszego wykorzystania projektu budowlanego. Prawa autorskie materialne rozumie się bowiem jako monopol na korzystanie z utworu w celach zarobkowych i nie tylko – zgodnie z ustawą jest to prawo do korzystania z utworu i rozporządzania nim na wszystkich polach eksploatacji oraz do wynagrodzenia za korzystanie z utworu (art. 17 pr.aut.).
Samo użycie projektu w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę może odbyć się zatem wyłącznie na podstawie przeniesienia autorskich praw majątkowych przez projektanta na inwestora. Jeśli prawa majątkowe zostały zbyte w poprawny sposób, mogą być oczywiście przedmiotem dalszego przeniesienia – na nowego inwestora.
Nowy nabywca nieruchomości pamiętać musi więc by uzyskać od poprzedniego inwestora przynajmniej przeniesienie autorskich praw majątkowych do projektu. Umowa o przeniesienie autorskich praw majątkowych wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 53 pr.aut.) – jej treść można zawrzeć również w treści aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Nowelizacja nie wprowadza dodatkowych ułatwień w tym zakresie.
W szczególności nowy Inwestor nie będzie posiadał dostępu do projektów wykonawczych, co może istotnie wpłynąć na możliwość realizacji inwestycji.
Zauważyć przy tym można, że wgląd do projektu budowlanego można uzyskać zarówno w drodze dostępu do informacji publicznej, jak i po przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę – poprzez wgląd w akta sprawy jako strona postępowania (podmiot legitymujący się interesem prawnym)
Dokonywanie zmian w projekcie – nie tak oczywiste
Zawierając umowę przenoszącą prawa autorskie materialne z poprzednim inwestorem bądź projektantem należy pamiętać o uwzględnieniu prawa do wykonywania praw zależnych.
Samo przeniesienie praw autorskich materialnych do projektu nie oznacza, że nowy inwestor zyskał także prawo do dokonywania zmian w projekcie. Modyfikacja może powodować problemy na dwóch płaszczyznach prawnych.
Po pierwsze – istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego powoduje konieczność uzyskania zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli zmianę można uznać za nieistotną, wystarczy jej naniesienie na projekt budowlany z odpowiednim opisem – należy jednak zachować szczególną ostrożność w tym zakresie, by nie narazić się na konsekwencje administracyjnoprawne.
Drugim i niezależnym od powyższego problemem – który może okazać się znamienny w skutkach dla inwestora – jest okoliczność, że samo przeniesienie praw majątkowych autorskich do projektu na nabywcę nieruchomości nie jest równoznaczne z prawem do dokonywania zmian w projekcie. Powszechnie uważa się, że prawa majątkowe dają nam możliwość swobodnego dysponowania zakupionym dziełem – nic bardziej mylnego.
Zgodnie z art. 2 pr. aut. samo opracowanie cudzego utworu jest również przedmiotem prawa autorskiego – a rozporządzanie i korzystanie z opracowania zależy od zezwolenia twórcy utworu pierwotnego. Dopiero takie zezwolenie (prawo zależne) daje nabywcy dzieła możliwość dokonywania zmian na pierwotnym projekcie.
Dodatkowo, zgodnie z art. 46 pr.aut, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, twórca zachowuje wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie zależnego prawa autorskiego, mimo że w umowie postanowiono o przeniesieniu całości autorskich praw majątkowych. Zgodnie z art. 49 ust. 2 pr. aut., nabywca praw majątkowych do utworu nie może, bez zgody twórcy czynić zmian w utworze, chyba że są one spowodowane oczywistą koniecznością, a twórca nie miałby słusznej podstawy im się sprzeciwić (można do takich wyjątków zaliczyć np. konieczność dostosowania projektu do zmieniających się przepisów bądź standardów bezpieczeństwa).
W praktyce przedsiębiorcy zawierając umowy najczęściej w ogóle nie biorą pod uwagę przeniesienia praw zależnych. Sprawia to, że projektant zachowuje wyłączne prawo do modyfikowania swojego projektu i może w przypadku dokonania zmian przez inwestora – nie tylko istotnych w rozumieniu prawa budowlanego – wystąpić z roszczeniem o odszkodowanie i żądać wycofania wprowadzonych zmian.
Jednym z ciekawszych przykładów takiej sytuacji jest Stadion Miejski w Poznaniu:
https://gloswielkopolski.pl/poznan-23-mln-zl-dla-projektanta-stadionu-miejskiego/ar/454603
Dopiero przeniesienie praw zależnych do projektu w treści umowy spowoduje, że przeróbki projektu nie będą wymagały za każdym razem uzyskania dodatkowej zgody projektanta (por. np. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 4 kwietnia 2016 r., sygn. akt I ACz 473/16). Z tego względu przy zakupie nieruchomości pod inwestycję należy upewnić się jakie umowy wiążą poprzedniego inwestora z projektantem. W razie braku zapisów dotyczących wykonywania praw zależnych, konieczne będzie zawarcie dwóch umów: samo przeniesienie autorskich praw majątkowych powinno nastąpić przez umowę z poprzednim inwestorem (oczywiście pod warunkiem, że poprzednie przeniesienie również nastąpiło skutecznie), a nadto zawrzeć trzeba także umowę z projektantem w celu uregulowania kwestii prawa do modyfikacji projektu.
Podsumowując, Inwestor planujący przeniesienie pozwolenia na budowę nie musi co prawda legitymować się zgodą poprzedniego Inwestora, jednakże w dalszym ciągu musi zapewnić sobie prawa do projektu budowlanego, ponieważ brak podjęcia takich działań może skutkować dużymi komplikacjami przy ewentualnej kontynuacji lub rozpoczęciu budowy na podstawie dotychczasowego projektu budowlanego.
Niemniej jednak wprowadzone przez ustawodawcę rozwiązanie objawiające się w braku konieczności przedłożenia zgody poprzedniego Inwestora przy przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę jest o tyle korzystne, że pozwala nowemu Inwestorowi na złożenie wniosku o uchylenie dotychczasowego pozwolenia na budowę oraz złożenie nowego projektu budowlanego, bez konieczności czekania aż upłynie okres niezbędny do uchylenia przedmiotowej decyzji ze względu na brak prowadzenia robót budowlanych na jej podstawie przez okres 3 lat.
