W dniu 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym („ustawa deweloperska”). Nowe przepisy mają zapewnić większą ochronę nabywców, a kluczową rolę ma odegrać Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
I. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Celem funduszu jest ochrona wpłat dokonywanych przez nabywców (w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy deweloperskiej) na wypadek upadłości dewelopera albo banku prowadzącego rachunek powierniczy. Ustawa deweloperska zakłada, że będzie on m.in. finansowany składkami deweloperów (wszystkie źródła środków zostały wymienione w art. 47 ustawy deweloperskiej).
Fundusz rozdysponuje posiadane środki w przypadkach określonych w art. 48 ustawy deweloperskiej (odnoszących się przede wszystkim do wydarzeń w toku postępowania upadłościowego, w szczególności wydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego). Wypłata środków następuje na wniosek nabywcy.
Środki zostaną rozdysponowane wyłącznie w przypadku, gdy wpłaty nastąpiły na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadków zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych zwrot środków zapewnia bank prowadzący rachunek. Takie rozróżnienie wynika z różnego stopnia ryzyka – w przypadku rachunków o charakterze zamkniętym nie jest wymagana tak szeroka ochrona. Dotychczasowa praktyka wskazuje, że otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze występują znacznie częściej niż zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze.
II. Regulacje prawa upadłościowego
Postępowania odrębne
Problematyka restrukturyzacji i upadłości dewelopera została uregulowana w art. 349-361 ustawy z 15 maja 2015 r. – Prawo restrukturyzacyjne („p.r.”) oraz w art. 425a-425s ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe („p.u.”). Ustawodawca przewidział zatem, że postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe dewelopera, będą się toczyły według przepisów odrębnych.
Przewidując oddzielne regulacje dla deweloperów ustawodawca zwraca uwagę na doniosłość relacji dewelopera oraz nabywców w stosunku do typowych relacji dłużnik-wierzyciel. Taka regulacja jest w pełni uzasadniona, gdyż nabywcami są często osoby fizyczne, dla których zakup mieszkania lub domu stanowi największą inwestycję w życiu, często współfinansowaną kredytem. Z tego też względu w art. 351 p.r. oraz art. 429 p.u. wskazano, że o ile racjonalne względy pozwolą – postępowania powinny być prowadzone w taki sposób, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali.
Zmiany w prawie upadłościowym
O ile ustawa deweloperska dokonała jedynie aktualizacji przepisów p.r. w zakresie odesłania do nowej ustawy oraz definicji, o tyle w przypadku p.u. oprócz analogicznej aktualizacji, dodano nowe przepisy.
Ustawa w art. 425e ust. 1 p.u. dopuszcza dalsze prowadzenie przez syndyka przedsięwzięcia deweloperskiego za zgodą sędziego-komisarza (jeżeli racjonalne względy wskazują, że jest ono ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie). We wspomnianym artykule dodano ust. 2a i 2b, które precyzują skutki wydania przez sędziego komisarza postanowienia o odmowie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 425e ust. 2a p.u. z mocy prawa następuje skutek odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich na podstawie art. 98 p.u. (ze skutkiem na dzień ogłoszenia upadłości), a do roszczeń nabywców wynikających z tych umów przepis art. 91 p.u. stosuje się odpowiednio (zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne). Wprowadzone zmiany doprecyzowały zatem skutki braku kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ponadto, zgodnie z nowododanym z art. 425e ust. 2 b p.u. po wydaniu przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo w przypadku niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, syndyk informuje o tym bank prowadzący mieszkaniowy rachunek dla przedsięwzięcia deweloperskiego (w rozumieniu art. 5 pkt 9 i 10 ustawy deweloperskiej) i składa dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.
W związku z wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego dodano również art. 425ja p.u., zgodnie z którym wierzytelności nabywcy wynikające z umowy deweloperskiej, która stanowiła podstawę wypłaty na rzecz nabywcy świadczeń z funduszu, podlegają zaspokojeniu po zaspokojeniu należności tego funduszu powstałych w wyniku przekazania nabywcy świadczenia na podstawie art. 48 ust. 5 ustawy deweloperskiej (tj. kosztów związanych z realizacją wypłat).
III. Odstąpienie od umowy deweloperskiej
W art. 43 ustawy deweloperskiej przewidziano szeroki katalog sytuacji uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej albo od umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę.
Nabywca może odstąpić od umowy w m.in. jeżeli syndyk zażądał wykonania umowy na podstawie art. 98 p.u., dzięki czemu nabywca nie ma obowiązku dalszego udziału w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, którego powodzenie, w związku z ogłoszoną upadłością dewelopera, jest niepewne.
IV. Mieszkaniowy rachunek powierniczy a upadłość banku
Ustawa deweloperska przewiduje także ochronę środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym na wypadek upadłości banku, który taki rachunek prowadzi. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 12 ustawy deweloperskiej, deweloper ma obowiązek zawarcia umowy z innym bankiem i poinformować o tym nabywców.
W zakresie środków zgromadzonych w upadłym banku – środki nabywców są gwarantowane przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny do kwoty stanowiącej równowartość 100 000 euro.
Podsumowanie
Przedstawione regulacje związane w wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej zostały ograniczone do tych, które są związane z postępowaniem upadłościowym dewelopera albo banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym zakresie, z punktu widzenia ochrony interesów nabywców wprowadzone zmiany należy uznać za korzystne. Wprowadzone rozwiązania umożliwią skuteczną ochronę środków nabywców. Przepisy wydają się dopasowane do obecnych niespokojnych czasów, kiedy to coraz częściej słyszy się o rosnącym ryzyku niewypłacalności deweloperów.
