Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe z mocy prawa przekształciło się w prawo własności.
Taka zmiana tytułu prawnego nieruchomości skutkuje znaczącym zmniejszeniem obciążeń finansowych. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność wiąże się co prawda z koniecznością zapłaty opłaty przekształceniowej, która jest równa opłacie za użytkowanie wieczyste i z założenia ma być płatna przez 20 lat, jednakże w wielu przypadkach możliwe jest skorzystanie z bardzo wysokiej bonifikaty – nawet 99% w przypadku jej jednorazowej zapłaty.
Z założenia ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów miała doprowadzić do likwidacji użytkowania wieczystego gruntów „mieszkalnych”. W praktyce jednak miasta będące właścicielem takich gruntów, wielokrotnie odmawiają wydawania takich zaświadczeń. Odmowa wydania zaświadczenia nie jest przy tym przeszkodą do składania kolejnych wniosków, a tym samym potwierdzenia przekształcenia z mocy prawa i skorzystania z „dobrodziejstw” tej ustawy.
Jako przykładowy powód odmowy wydania zaświadczenia organy wskazują prowadzenie w budynku mieszkalnym działalności gospodarczej lub jej faktyczne wykorzystywanie np. na prowadzenie biura czy sklepu internetowego. Znane są również przypadki, w których miasto podjęło daleko idące ustalenia w celu odmowy wydania zaświadczenia, wskazując, że właściciel oferuje w Internecie na wynajem budynek na potrzeby biurowe, czy też podnosząc, że na budynku przymocowane są tablice informacyjne, a budynek faktycznie wykorzystywany jest jako budynek inny niż mieszkalny, co zdaniem organu potwierdza, iż grunt nie jest zabudowany budynkiem mieszkalnym, albowiem faktyczny sposób użytkowania uległ zmianie i w dacie wejścia w życie ustawy przekształceniowej obiekt budowalny nie był budynkiem mieszkalnym.
Tego rodzaju podejście organów jest wadliwe, na co wskazują pierwsze orzeczenia sądów administracyjnych. Ustawa przekształceniowa w art. 1 ust. 1 wskazuje, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Decydującym kryterium w tego rodzaju sprawach jest zatem rodzaj zabudowy istniejącej na nieruchomości, nie zaś sposób jej użytkowania. Podkreślić należy, że organem kompetentnym do określenia kategorii budynków jest wyłącznie organ administracji budowlanej, który przeznaczenie budynku określa w decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, względnie w decyzji o wyrażeniu zgody na zmianę jego sposobu użytkowania.
Co więcej, zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność wydawane są w trybie art. 218 Kodeksu postępowania administracyjnego, i stanowią one jedynie przejaw wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej. Zaświadczenie wydawane być może wyłącznie w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w posiadaniu tego organu. Organ nie może natomiast prowadzić postępowania wyjaśniającego, a tym bardziej wchodzić w kompetencje innych organów i dokonywać ocen charakteru prawnego zabudowy.
W postępowaniu zmierzającym do wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność organ może wyłącznie dokonać analizy posiadanej dokumentacji, która w przypadku wydawania tych zaświadczeń powinna ograniczać się do weryfikacji przeznaczenia budynku wynikającego z danych zgromadzonych w ewidencji budynków.
Organ nie jest uprawniony do dokonywania ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu, w szczególności do wyjaśniania aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości, czy też faktu dotyczącego rejestracji działalności gospodarczej w budynku. Jedynym kryterium które może być brane pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku o wydanie przedmiotowego zaświadczenia jest przeznaczenie budynku, określone w pozwoleniu na budowę, względnie w decyzji o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się również, że nawet fakt wydania dla konkretnej nieruchomości decyzji o pozwoleniu na przebudowę budynku i zmianę jego przeznaczenia na cel inny aniżeli mieszkaniowy, czy też okoliczności o wstrzymaniu użytkowania budynku przez organy nadzoru budowlanego z uwagi na zły stan techniczny budynku nie stanowią podstawy do odmowy wydania zaświadczenia o przekształceniu, jeżeli w dacie przekształcenia budynek ten widniał w ewidencji gruntów jako budynek mieszkalny.
W przypadku jakichkolwiek pytań zachęcamy do kontaktu z autorem tekstu.
