W związku z rozpowszechnianiem się w Polsce wirusa COVID- 19 (koronawirusa) oraz wejściem w życie przepisów związanych z tą kryzysową sytuacją, w tym regulacji dotyczących wygaszenia najmów w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m2, chcielibyśmy zwrócić uwagę że problemy związane z brakiem możliwości prowadzenia działalności dotyczą również podmiotów korzystających z innych lokali niż objęte regulacjami dotyczącymi wygaszenia umów.
Przypomnieć należy, że zgodnie z przepisami wprowadzającymi początkowo stan zagrożenia epidemicznego a następnie stan epidemii oraz zgodnie z ostatnim Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 r w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii, ustawodawca zakazał m.in. prowadzenia działalności:
– polegającej na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu, z wyłączeniem realizacji usług polegających na przygotowywaniu i podawaniu żywności na wynos lub jej przygotowywaniu i dostarczaniu oraz działalności restauracyjnej lub barowej prowadzonej w środkach transportu, wykonywanej przez oddzielne jednostki,
– związanej z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania, włączając działalności polegające na zarządzaniu i dostarczaniu pracowników do obsługi terenów i obiektów, w których te imprezy mają miejsce,
– twórczej związanej z wszelkimi zbiorowymi formami kultury i rozrywki,
– związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej, w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness,
– związanej z projekcją filmów lub nagrań wideo w kinach, na otwartym powietrzu lub w pozostałych miejscach oraz działalności klubów filmowych),
– związanej z konsumpcją i podawaniem napojów,
– związanej z prowadzeniem kasyn, z wyłączeniem kasyn internetowych,
– związanej z fryzjerstwem i pozostałymi zabiegami kosmetycznymi,
– związanej z działalnością salonów tatuażu i piercingu,
– usługowej związanej z poprawą kondycji fizycznej,
– związanej z prowadzeniem usług hotelarskich,
– działalności bibliotek, archiwów, muzeów oraz pozostałej działalności związanej z kulturą,
– sprawowania kultu religijnego w miejscach publicznych, w tym w budynkach i innych obiektach kultu religijnego.
Jak wynika z przedstawionego powyżej zestawienia, wprowadzony zakaz prowadzenia działalności ma bardzo szeroki zakres zastosowania i dotyczy on wszystkich podmiotów prowadzących działalność będącą przedmiotem zakazu i to bez względu na położenie lokalu czy też jego powierzchnię lub powierzchnię i charakter obiektu w którym lokal się znajduje. Również w takich lokalach a nie tylko w lokalach położonych w dużych galeriach czy parkach handlowych występują problemy praktyczne związane z epidemią w relacjach pomiędzy wynajmującymi i najemcami.
Pomimo, że przepisy adresowane są do przedsiębiorców prowadzących działalność będącą przedmiotem zakazu, a więc co do zasady do najemców lokali, to jednak jako regulacje wprowadzone w związku z epidemią są one elementem powszechnie obowiązującego porządku prawnego i muszą być respektowane przez obie strony stosunku najmu (lub innego podobnego stosunku prawnego, dla uproszczenia w niniejszym artykule określanego najmem, zaś podmioty oddający i biorący lokal do korzystania odpowiednio wynajmującym i najemcą).
Podkreślić należy, że wprowadzona ostatnio regulacja polegająca na wygaszeniu umów połączonym z ofertą dotyczącą przedłużenia umowy nie dotyczy tych wszystkich podmiotów których działalność jest zakazana a ich lokale nie znajdują się w obiektach handlowych powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, a więc bardzo dużej grupy przedsiębiorców, których ustawodawca pozostawił niejako samym sobie nie obejmując ich nawet wygaszeniem umów, która to regulacja nawiasem mówiąc nie jest do końca precyzyjna i pozostawia wiele wątpliwości interpretacyjnych.
Jedną z najważniejszych kwestii z którymi muszą zmierzyć się najemcy i wynajmujący jest obowiązek opłacania czynszu oraz opłat eksploatacyjnych za korzystanie z części wspólnych obiektu, tzw. „service charges” za okres, w którym nie jest możliwe prowadzenie działalności w wynajętym lokalu. Kluczowe dla rozstrzygnięcia, czy opłaty te będą wynajmującemu należne są regulacje umowne, które, jak pokazuje praktyka szczególnie w umowach dotyczących lokali o dużej powierzchni lub znajdujących się w dużych obiektach, przewidują zasady rozliczeń stron w sytuacjach związanych z zaistnieniem tzw. siły wyższej, z którą niewątpliwie mamy do czynienia.
W sytuacji, w których umowy nie zawierają takich regulacji, rozważyć należy, czy mamy do czynienia z brakiem możliwości świadczenia niezawinionym przez strony. O ile brak zawinienia po żadnej ze stron jest oczywisty, to dyskusyjny może być obiektywny brak możliwości świadczenia. Świadczenie najemcy w postaci opłacania czynszu i innych opłat jest niewątpliwie możliwe do spełnienia. Świadczenie wynajmującego, które polega na udostępnieniu lokalu najemcy do korzystania jest także teoretycznie możliwe, co wskazywałoby, że może on żądać od najemcy wszelkich opłat określonych umową najmu w niezmienionej wysokości. Wskazać w tym miejscu należy jednak na fakt, że umowy najmu wskazują często na wyraźny cel, w którym lokal jest udostępniany najemcy w postaci precyzyjnie określonego rodzaju działalności, która ma być w lokalu wykonywana. W tej sytuacji możliwość spełnienia świadczenia ze strony wynajmującego nie jest już tak oczywista, co umożliwiałoby stronom umowy uchylenie się od obowiązków umownych z powodu mających obecnie miejsce nadzwyczajnych okoliczności.
W praktyce zdarzają się też sytuacje, w których lokale oddawane są w dzierżawę, a nie najem, choć są to sytuacje dość rzadkie z powodu trudności ze wskazaniem pożytków, które lokal przynosi. Dla porządku wskazać wypada, że przepisy dotyczące dzierżawy przewidują uprawnienie dla dzierżawcy do żądania obniżenia czynszu, jeżeli z obiektywnych powodów nie może on czerpać pożytków z rzeczy.
Biorąc pod uwagę długoterminowość stosunku najmu, w której istotne są dobre relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą, spodziewać się należy, że niezależnie od regulacji prawnych strony prowadzić będą wzajemne negocjacje i ustalenia, tak żeby wypracować rozwiązania akceptowalne dla obu stron, być może oparte na rozwiązaniach podobnych do wygaszenia umów a w istocie polegających na zawieszeniu a nie wygaszeniu trwających umów, które po wygaśnięciu zakazu prowadzenia działalności trwać będą dalej na zasadach obowiązujących przed jego wprowadzeniem z ewentualnymi modyfikacjami wprowadzonymi zgodnie z wolą stron. Z tego punktu widzenia można powiedzieć, że brak regulacji jest korzystny dla stron umowy najmu ponieważ mogą one uregulować wzajemne relacji zgodnie ze swoją wolą a nie są związane zasadami wprowadzonymi przez ustawodawcę w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2, które to zasady mają charakter bezwzględnie obowiązujący i nie mogą być zmienione przez strony.
Podkreślić w tym miejscu należy, że problem czynszu i opłat nie jest jedynym problemem związanym z obecną sytuacją i zakazem prowadzenia działalności. Równie istotną jest bowiem kwestia utraconych przychodów (obrotu), których najemcy lokali nie zrealizują w związku z zaistniałą sytuacją, przy jednoczesnym ponoszeniu przez nich kosztów stałych związanych z prowadzeniem działalności, np. kosztów pracowniczych To zaś będzie na pewno istotnym czynnikiem w rozmowach prowadzonych pomiędzy wynajmującymi i najemcami.
Biorąc pod uwagę fakt, że wprowadzone przez ustawodawcę regulacje mają charakter powszechnie obowiązujący, nie można też wykluczyć, że zarówno wynajmujący lokale, jak i najemcy tych lokali, którzy poniosą szkody na skutek wprowadzonych zakazów, występować będą wobec Skarbu Państwa z roszczeniami odszkodowawczymi z tego tytułu, szczególnie po ewentualnym wprowadzeniu stanu nadzwyczajnego, kiedy to podstawa do kreowania takich roszczeń odszkodowawczych wynikać będzie wprost z konstytucji oraz ustawy z dnia 22 listopada 2002 r. o wyrównywaniu strat majątkowych wynikających z ograniczenia w czasie stanu nadzwyczajnego wolności i praw człowieka i obywatela. Pozwala ona na występowanie o odszkodowanie od Skarbu Państwa za straty poniesione w związku z ograniczeniami wprowadzonymi w okresie obowiązywania stanu nadzwyczajnego. Trzeba zauważyć, że nie chodzi o odszkodowania za działania organów władzy publicznej naruszające prawo, tylko o działania zgodne z prawem, ale przynoszące przedsiębiorcom straty.
Obecnie jednak niewprowadzenie stanu nadzwyczajnego określonego w Konstytucji, którym z całą pewnością nie jest stan zagrożenia epidemicznego ani nawet stan epidemii, wyklucza możliwość dochodzenia roszczeń w oparciu o ww. ustawę przez przedsiębiorców, którzy aktualnie nie mogą prowadzić działalności i są pozbawieni możliwości zarobkowania.
Niemniej sytuacja związana z epidemią jest dynamiczna a nasi prawnicy obserwują ją na bieżąco i będą informowali Państwa o kolejnych wprowadzonych ewentualnie zmianach stanu prawnego.
