06.07.2020

odstąpienie od przepisów techniczno-budowlanych – coraz mniej czasu dla inwestorów i właścicieli nieruchomości

Wchodząca w życie w dniu 19 września 2020 r. nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz 1186 z późn. zm., dalej jako: p.b.) w zakresie instytucji odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych oprócz zmian właściwie kosmetycznych dokona pewnej rewolucji, która nie pozostanie bez wpływu na właścicieli nieruchomości wybudowanych w ramach samowoli budowlanej bądź bez uzyskania zamiennej decyzji o pozwoleniu na budowę. Co więcej przepis intertemporalny odnoszący się do tej regulacji, w przeciwieństwie do przyjętej przez ustawodawcę generalnej zasady prowadzenia spraw wedle nowych przepisów, daje inwestorom czas na stosowanie dotychczasowych przepisów tylko do dnia wejścia w życie ustawy.

Praktycznie każdy z przepisów odnoszącego się do odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych art. 9 p.b. zostanie na skutek nowelizacji zmieniony. I jakkolwiek nowelizacja dotycząca ust. 1, która zawiera się w zmianie odwołania do Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r. do ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami nie wpływa znacząco na sytuację inwestorów, tak wprowadzenie zakazu wydawania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych dla budynków, które zostały zrealizowane w ramach samowoli budowlanej, bądź istotnego odstępstwa od projektu budowlanego (bez uzyskania zamiennej decyzji o pozwoleniu na budowę) stanowi na tyle rewolucyjną zmianę, że zamknie części inwestorów lub właścicieli nieruchomości drogę do zalegalizowania całości bądź części budynku.

Zauważyć należy, że dotychczasowa, nieprecyzyjna regulacja art. 9 p.b. pozostawiała otwarte pole do interpretacji tego zagadnienia. Z tego też względu w ostatnich latach wypracowana została prowłaścicielska interpretacja możliwości uzyskania odstępstwa, która dopuszczała możliwość utrzymania go także w przypadku już zrealizowanych robót budowlanych. Za przykład może posłużyć tutaj wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2018 r. (sygn. akt: II OSK 2180/16):

„o tym, czy możliwe jest skorzystanie z instytucji przewidzianej w art. 9 p.b. nie powinno decydować to, czy postępowanie administracyjne prowadzi organ architektoniczno – budowlany, czy organ nadzoru budowlanego. Dokonując wykładni art. 9 ust. 3 p.b. należy przyjąć, że sformułowanie „przed wydaniem pozwolenia na budowę” obejmuje także przewidziane w przepisach tej ustawy postępowania administracyjne, w których organ wydaje decyzje w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych bądź zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego (art. 51 ust. 4 p.b.) oraz postępowania administracyjne, w których organ wydaje decyzje w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych bądź zatwierdzenia projektu budowlanego (art. 49 ust. 4 p.b.)”.

Podobnie w wyroku z dnia 21 lutego 2019 r. (sygn. akt: II OSK 878/17) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że:

„odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o którym mowa w art. 9 ust. 1 p.b., może zostać udzielone także w stosunku do obiektów budowlanych już zrealizowanych. Organ nadzoru budowlanego uwzględnia uzyskane przez inwestora odstępstwo w toku tzw. postępowania naprawczego, jeżeli pozwala ono na osiągnięcie celu tego postępowania, a więc doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem”.

W związku z powyższym poglądem orzecznictwa właściciele budynków, których ewentualna legalizacja wiązała się z koniecznością uzyskania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych mogli takie odstępstwo uzyskać i w konsekwencji zalegalizować budynek. Taka interpretacja spotkała się jednak ze sprzeciwem ze strony ustawodawcy, który w uzasadnieniu do nowelizacji (druk sejmowy nr 121) wyraźnie wskazał, że intencją ustawodawcy było uniemożliwienie wydawania odstępstw dla budynków już zrealizowanych.

Wyrazem determinacji ustawodawcy w powstrzymaniu takiej prowłaścicielskiej wykładni art. 9 p.b. jest, wydaje się zbytnia, dbałość o podkreślenie, że odstępstwo może być wydane tylko przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub jej zmiany:

  1. w art. 9 ust. 2 p.b. dodany został fragment, że zgoda na odstępstwo może być wydana przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę;
  2. w dodanym w nowelizacji art. 9 ust. 5 p.b. ustawodawca przesądził, że odstępstwa nie dopuszcza się w postępowaniach, o których mowa w również nowododanym rozdziale 5a prawa budowlanego, który dotyczy postępowań w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy.

Jeśli więc budynek zrealizowano z odstępstwem od przepisów techniczno-budowlanych w warunkach samowoli budowlanej, bądź też bez uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 36a p.b.) po 19 września 2020 r. niemożliwym będzie uzyskanie zgody na to odstępstwo, co oznacza, że w przypadku ewentualnej legalizacji (postępowania naprawczego) zostanie albo orzeczony nakaz rozbiórki, z uwagi na niezgodność budynku z przepisami, albo wydane zostanie rozstrzygnięcie o obowiązku doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem, co częstokroć może być dla właściciela lub inwestora bardzo kosztowne.

Jednocześnie w przepisie przejściowym (art. 27 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw Dz. U. z 2020 r. poz. 471) stwierdzono, że:

„do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych złożonych do organów administracji architektoniczno-budowlanej i nierozpatrzonych przez te organy przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy art. 9 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą”.

Jeśli więc właściciel lub inwestor złożył już wniosek o wydanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych dla budynku zrealizowanego w ramach samowoli budowlanej bądź bez uzyskania decyzji o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę to ma czas jedynie do 18 września, aby organ pozytywnie rozpatrzył jego wniosek i wydał odstępstwo – po tym terminie nie będzie to możliwe z uwagi na brzmienie nowych przepisów.

Zmiany dotkną także samego wniosku o udzielenie upoważnienia do wydanie odstępstwa: szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa przybierze formę opinii organu wnioskującego, natomiast przysparzający problemów zapis „w razie konieczności – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów” zastąpiono wymogiem przedłożenia, w zależności od rodzaju odstępstwa, pozytywnej opinii

  1. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków,
  2. Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego lub
  3. w przypadku odstępstwa od przepisów przeciwpożarowych ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz postanowienie wyrażające zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz. U. z 2019 r. poz. 1372, 1518 i 1593 oraz z 2020 r. poz. 471) – w przypadku obiektów budowlanych istotnych ze względu na konieczność zapewnienia ochrony życia, zdrowia, mienia lub środowiska przed pożarem, klęską żywiołową lub innym miejscowym zagrożeniem, o których mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 6g ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej;

Dodatkowo, w zakresie odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych oraz w przypadku dostosowywania tych obiektów do wymagań ochrony przeciwpożarowej, w szczególności przy usuwaniu stanu zagrożenia życia ludzi, rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej stosuje się na podstawie zgody udzielonej w postanowieniu, o którym mowa w art. 6a ust. 2 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, bez wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo, o której mowa w ust. 2.

Podsumowując wprowadzane zmiany z jednej strony mają na celu uporządkowanie procesu uzyskiwania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, z drugiej wprowadzają istotną rewolucję, która może pozbawić właścicieli możliwości zalegalizowania posiadanych budynków zrealizowanych w ramach samowoli budowlanej. W tym kontekście martwi zarówno wprowadzenie ostrej granicy czasowej dla możliwości uzyskania zgody na odstępstwo (18 września 2020 r.), jak również relatywnie krótki czas na otrzymanie takiej zgody w celu zdążenia przed wejściem w życie nowych przepisów (pół roku). W połączeniu z małą świadomością społeczną odnośnie wprowadzanej zmiany, może dojść do sytuacji, w której właściciele takich nieruchomości „obudzą się” w nowej rzeczywistości, w której niewiele już będą mogli zrobić.

Zobacz także:
28.05.2020

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu w świetle nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

źródło: pixabay
05.05.2020

Obowiązek zgłoszenia budowy w Prawie budowlanym a zawieszenie biegu terminu na milczące załatwienie sprawy

03.05.2020

Pozwolenie na użytkowanie na gruncie przepisów tarczy antykryzysowej

28.03.2020

ALERT PRAWNY – autopoprawka do projektu ustawy – tarczy antykryzysowej – ustawowe wakacje od umów w galeriach handlowych

20.03.2020

ALERT PRAWNY Koronawirus a relacje z kontrahentami Cz. 2

18.03.2020

ALERT PRAWNY – wydłużenie terminów dla sektora budowlanego

14.03.2020

ALERT PRAWNY – KORONAWIRUS (COVID-19) – A PRAWO BUDOWLANE

14.03.2020

ALERT PRAWNY – Koronawirus a relacje z kontrahentami