Aktualne zasady obrotu nieruchomościami rolnymi
Dnia 30 kwietnia 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw, która wprowadziła poważne ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi. Zmiany te nie pozostały indyferentne, a ich skutki odczuli w szczególności potencjalni inwestorzy zainteresowani nabyciem ziemi rolnej w celach budowlanych, jak i aktualni właściciele nieruchomości rolnych, którzy zamierzali dokonać ich sprzedaży.
Poniżej przedstawiamy kilka najważniejszych informacji, które mogą okazać się przydatne zarówno przy zbywaniu, jak i nabywaniu nieruchomości rolnych.
Czym są nieruchomości rolne?
Nieruchomości rolne to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Takie funkcjonalne określenie tych nieruchomości: „są lub mogą być wykorzystywane” oznacza, że kategoria ta jest zakreślona niezwykle szeroko i za nieruchomość rolną należy uznać nawet niezabudowany plac w centrum miasta, bo przecież może on zostać potencjalnie wykorzystany w produkcji roślinnej lub zwierzęcej.
Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się m.in. do:
1. gruntów rolnych o powierzchni nie przekraczającej 0,3 ha;
2. gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy (czyli w dniu 30 kwietnia 2016 roku) były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej;
3. nieruchomości rolnych położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;
4. nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Co rozumiemy pod pojęciem „nabycia”?
Nabyciem nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest każde przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Nie będzie to zatem tylko zawarcie umowy sprzedaży lub darowizny.
Kto może nabyć nieruchomość rolną?
Nieruchomość rolną może nabyć jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, przez nią osobiście prowadzonego. W innej sytuacji nabycie takie jest możliwie jedynie po uzyskaniu zgody wydawanej na wniosek zbywcy bądź nabywcy przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka w formie decyzji administracyjnej po spełnieniu kilku ustawowych warunków.
Wyjątkami od powyżej wskazanej zasady jest nabycie przez m.in.: osobę bliską, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą w jego imieniu KOWR [Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa], Kościoły i inne związki wyznaniowe, a także nabycie w wyniku dziedziczenia i zapisu windykacyjnego, w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego, w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, a także nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Jakie obowiązki wiążą się z nabyciem nieruchomości rolnej?
Ustawa poza ograniczeniami w nabyciu nieruchomości rolnej nakłada również na nabywcę obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku gdy nabywcą jest osoba fizycznej musi ona prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomość rolna nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka wydawanej w formie decyzji administracyjnej na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Przepis przewiduje w przepisie art. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego kilka wyjątków, w których ww. obowiązek nie obowiązuje, m.in. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej w drodze dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego.
Warto zwrócić uwagę na jedną kwestię, biorąc pod uwagę powyższe informacje i nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie dnia 26 czerwca 2019 roku – ustawa zliberalizowała obrót nieruchomościami rolnymi o powierzchni do 1 ha. Jednakże nie należy pomylić tutaj dwóch kwestii, bowiem aktualnie owszem nieruchomość rolną o powierzchni do 1 ha może nabyć inny podmiot niż rolnik indywidualny, jednakże nie jest on zwolniony z obowiązku prowadzenia na tym terenie działalności rolniczej i z zakazu zbycia oraz oddania w posiadanie przez okres 5 lat.
Jakie uprawnienia ma KOWR?
Krajowemu Ośrodkowi przysługuje prawo pierwokupu przy sprzedaży nieruchomości rolnych i wykupu nieruchomości rolnych w innych sytuacjach przeniesienia własności nieruchomości rolnych, ale dopiero w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, czyli dzierżawcy albo niewykonania przez niego tego prawa.
Prawo pierwokupu to nic innego niż wstąpienie przez KOWR do umowy sprzedaży w miejsce nabywcy, a w przypadku gdy cena sprzedaży wydaje się KOWR zbyt duża, może ona się zwrócić do sądu o ustalenie wartości sprzedawanej nieruchomości rolnej.
Nadto Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tych nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej ceny odpowiadającej ich wartości rynkowej.
Podsumowując:
Od dnia 30 kwietnia 2016 roku obrót nieruchomościami rolnymi został utrudniony i spowodował liczne problemy zarówno w procesie inwestycyjnym, jak i w nabywaniu na własne potrzeby mieszkaniowe nieruchomości rolnych, pomimo nowelizacji, która weszła w życie 26 czerwca br. i miała za zadanie zliberalizowanie dotychczas obostrzonych przepisów w nabywaniu gruntów rolnych. Do całkowitego uwolnienia obrotu nieruchomości rolnymi nie doszło, a problemy w nabywaniu nieruchomości rolnych do tej pory pozostaję aktualne.
Powyższe stanowi jedynie zestawienie najważniejszych informacji dotyczących obrotu nieruchomości rolnymi, natomiast celem zapoznania się ze szczegółowymi i konkretnymi opisami problemów dotyczących zbywania ziemi rolnej zapraszamy na nasz serwis http://sprzedazziemirolnej.pl/.
