08.06.2020

Zmiany w egzekucji z nieruchomości

Zagadnienia ogólne

Kryzys gospodarczy wywołany epidemią koronawirusa spowodował bądź spowoduje w najbliższej przyszłości pogorszenie sytuacji finansowej wielu osób. Rozwiązania tarcz antykryzysowych mają z założenia zapobiegać powstawaniu stanu niewypłacalności poprzez wsparcie finansowe oraz regulowanie wzajemnych zobowiązań stron niektórych stosunków prawnych, jednak ustawodawca nie jest w stanie przewidzieć wszystkich możliwych sytuacji oraz sporów. W szczególnie trudnej sytuacji mogą zatem znaleźć się osoby, przeciwko którym już prowadzone jest postępowanie egzekucyjne lub zachodzi ryzyko, że zostanie ono wszczęte. 29 maja 2020 roku wejdzie w życie nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego, która ma wzmocnić pozycję dłużników w postępowaniu egzekucyjnym, w którym egzekucję skierowano do nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Poniżej omówiono nowe zasady prowadzenia egzekucji z takich nieruchomości wraz z możliwymi problemami praktycznymi.

Nowe zasady egzekucji z nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika

W kodeksie postępowania cywilnego dodano nowy przepis art. 9521, który wprowadza istotne ograniczenia w egzekucji z nieruchomości, która służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Przede wszystkim, termin licytacji takiej nieruchomości będzie wyznaczany tylko na wniosek wierzyciela. Do tej pory, wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości nie wymagało inicjatywy wierzyciela i tylko w przypadku bezskutecznego terminu pierwszej licytacji, drugi termin mógł zostać wyznaczony wyłącznie na wniosek wierzyciela.

Dodatkowo, po nowelizacji  egzekucja z nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika będzie możliwa tylko wtedy, jeśli wartość wierzytelności dochodzonej przez wierzyciela wynosi co najmniej 1/20 części sumy oszacowania. Oznacza to, że już przy składaniu wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wierzyciel będzie musiał oszacować, jaka może być wartość nieruchomości, i czy dochodzona przez niego wierzytelność stanowi jej 1/20 lub większy ułamek.

Ważne jest jednak, że przy egzekucji prowadzonej przez kilku wierzycieli, wartość tę będzie się ustalało po zsumowaniu wszystkich dochodzonych wierzytelności – z jednej strony rozwiązanie to może być pomocne w przypadku, gdy nieruchomość stanowi jedyny wartościowy składnik majątku dłużnika, a wartość dochodzonej wierzytelności nie jest wysoka, jednak z drugiej strony na etapie składania wniosku o wszczęcie egzekucji zazwyczaj nie jest możliwe ustalenie, czy inni wierzyciele przyłączą się do egzekucji z nieruchomości i jaka jest wartość przysługujących im wierzytelności. Pewnym ułatwieniem może być ustalenie na początkowym etapie postępowania, czy nieruchomość stanowi przedmiot zabezpieczenia hipotecznego. Wierzytelności wierzycieli hipotecznych są z urzędu uwzględniane przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, w związku z czym powinny być również brane pod uwagę przy ustalaniu sumy wierzytelności, które będą podlegały zaspokojeniu w przypadku skutecznej licytacji nieruchomości, niezależnie od tego czy wierzyciel hipoteczny prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi.

Opisane ograniczenie nie dotyczy wierzytelności przysługujących Skarbowi Państwa oraz wierzytelności wynikających z wyroku karnego. Mimo niespełnienia tej przesłanki, egzekucja z nieruchomości dłużnika będzie możliwa również wtedy, gdy wyrazi na to zgodę sam dłużnik albo sąd, działający na wniosek wierzyciela. Wyrażenie zgody na prowadzenie egzekucji przez Sąd będzie możliwe, jeśli przemawia za tym wysokość i charakter dochodzonej wierzytelności lub nie ma możliwości zaspokojenia wierzyciela z innych składników majątku dłużnika.

Ostatnią z wprowadzanych zmian jest zakaz licytacji nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. Ustawa nie przewiduje w tym zakresie wyjątków.

Co istotne, nowe przepisy stosuje się również do postępowań wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy, jeżeli przed tą datą nie został złożony przez wierzyciela wniosek o wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości. Nowelizacja wchodzi w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia, czyli 29 maja 2020 r.

Możliwe problemy w praktyce stosowania nowych przepisów

Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy, omawiana nowelizacja ma wyeliminować możliwość nadużywania egzekucji przez wierzyciela, prowadzonej jedynie w celu szykanowania dłużnika w sytuacji, gdy dochodzona wierzytelność stanowi niewielki procent wartości nieruchomości, do której skierowano egzekucję. W praktyce omawiane przepisy mogą rzeczywiście przyczynić się do ograniczenia takich nadużyć, przy czym obrona przed taką egzekucją była możliwa już wcześniej, w drodze skargi dłużnika na czynności komornika, stanowiące naruszenie wynikającej z art. 799 § 1 k.p.c. zasady proporcjonalności egzekucji. Wprowadzone rozwiązanie wzmacnia pozycję dłużników w postępowaniu egzekucyjnym, przerzucając na wierzyciela obowiązek wykazania dopuszczalności prowadzenia egzekucji z nieruchomości dłużnika, która służy zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że tylko jeden z uchwalonych przepisów stanowi środek ochronny bezpośrednio odnoszący się do sytuacji związanej z epidemią koronawirusa, i jest nim zakaz przeprowadzania licytacji nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii oraz 90 dni po jego zakończeniu. Ustawodawca rozciągnął zatem bardzo szeroki parasol ochronny nad wszystkimi dłużnikami, w stosunku do których egzekucja została skierowana do omawianych nieruchomości, nie przewidując jakichkolwiek wyjątków od przyjętej zasady.

Takie rozwiązanie może stanowić istotne pokrzywdzenie wierzycieli, dla których szanse zaspokojenia wierzytelności zostaną znacznie odwleczone w czasie. W praktyce dużym problemem może być również konieczność aktualizowania operatów szacunkowych nieruchomości, które zostały sporządzone jeszcze przed wprowadzeniem omawianych ograniczeń, a które nie będą mogły zostać wykorzystane do przeprowadzenia licytacji z uwagi na upływ rocznego terminu od daty ich sporządzenia. W wielu przypadkach może okazać się konieczne sporządzenie nowego operatu szacunkowego nieruchomości, co również przyczyni się do przedłużenia postępowania oraz będzie wiązało się z koniecznością poniesienia przez wierzyciela dodatkowych kosztów.

Wydaje się, że lepszym rozwiązaniem byłoby przyznanie dłużnikom uprawnienia do złożenia wniosku o nieprzeprowadzanie licytacji nieruchomości w przypadku wykazania, że w związku z epidemią koronawirusa doszło do znacznego pogorszenia ich sytuacji finansowej, czego następstwem może być ograniczenie możliwości znalezienia nowego miejsca zamieszkania. W wielu sytuacjach może być bowiem tak, że panująca epidemia nie spowodowała zmiany w sytuacji majątkowej dłużnika, zwłaszcza w odniesieniu do dłużników bezrobotnych.

Problematyczne może okazać się również wyrażenie przez Sąd zgody na prowadzenie egzekucji z nieruchomości, która służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika w sytuacji, gdy dochodzona wierzytelność nie stanowi 1/20 sumy oszacowania tej nieruchomości. Ustawa co prawda nie pozostawia sądowi rozpoznającemu wniosek o wyrażenie takiej zgody szerokiego pola do uznania, ponieważ w przypadku spełnienia jednej z przesłanek do prowadzenia egzekucji z takiej nieruchomości, Sąd będzie po prostu wyrażał zgodę. Z drugiej strony, sposób sformułowania tych przesłanek, w szczególności „wysokość i charakter dochodzonej wierzytelności”, jest bardzo ogólny i można spodziewać się, że sądy rygorystycznie będą oceniać zaistnienie każdej z nich. Należy przypuszczać, że zostaną one spełnione np. w przypadku wierzytelności alimentacyjnych bądź wierzytelności, których wysokość jest nieznacznie niższa od 1/20 sumy oszacowania nieruchomości, jednak każdorazowo ocena konkretnego przypadku będzie pozostawiona decyzji Sądu.

W praktyce trudne może być również wykazanie przez wierzyciela kolejnej przesłanki, tj. braku możliwości zaspokojenia wierzytelności z innych składników majątku dłużnika. Ustalenie takiego stanu rzeczy jest możliwe właściwie tylko poprzez podjęcie określonych czynności egzekucyjnych, jak np. poszukiwanie majątku dłużnika. Oznacza to, że przed złożeniem do sądu wniosku o wyrażenie zgody na prowadzenie egzekucji z takiej nieruchomości dłużnika, wierzyciel zazwyczaj będzie musiał złożyć do komornika wniosek o podjęcie przeciwko dłużnikowi innych czynności egzekucyjnych i dopiero w przypadku, gdy okażą się one bezskuteczne, będzie mógł liczyć na uwzględnienie wniosku przez sąd.

Równowaga stron postępowania została zachwiana w przypadku możliwości zażalenia postanowienia Sądu w przedmiocie wyrażenia zgody na prowadzenie egzekucji z nieruchomości, mimo niespełnienia przesłanek wynikających z art. 9521 § 2. Ustawa przewiduje jedynie możliwość zażalenia przez wierzyciela postanowienia oddalającego wniosek o wyrażeniu takiej zgody, co oznacza że dłużnik nie będzie miał możliwości zakwestionowania pozytywnej decyzji Sądu w tym przedmiocie.

Istotnym problemem praktycznym może okazać się również zastosowanie uchwalonego przepisu do już toczących się postępowań egzekucyjnych, w których dochodzona wierzytelność nie stanowi 1/20 sumy oszacowania nieruchomości dłużnika, służącej do zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca nie przewidział rozwiązania w takich przypadkach, co stwarza ryzyko paraliżu takich postępowań oraz kwestionowania możliwości kontynuowania egzekucji przez dłużników.

Podsumowanie

Nowe zasady egzekucji z nieruchomości służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika powodują wyraźne wzmocnienie pozycji dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym, kosztem istotnego ograniczenia możliwości zaspokojenia wierzycieli z wykorzystaniem tego sposobu egzekucji oraz odwleczenia zaspokojenia w czasie. Nierzadko jedynym wartościowym składnikiem majątku dłużnika jest właśnie mieszkanie bądź dom, co powoduje że egzekucja z tego rodzaju nieruchomości stanowi jeden z najczęstszych i najskuteczniejszych sposób egzekucji. Ograniczenie możliwości prowadzenia egzekucji z tych nieruchomości może zatem w praktyce oznaczać dla wielu wierzycieli brak możliwości zaspokojenia dochodzonej wierzytelności jeszcze przez wiele miesięcy oraz konieczność poniesienia dodatkowych kosztów. Równocześnie należy mieć na względzie, że nieruchomości nabywane na licytacjach komorniczych często są przedmiotem inwestycji, co może oznaczać że podmioty dotychczas inwestujące gotówkę w takie nieruchomości skierują swoje zainteresowanie w stronę nieruchomości oferowanych przez podmioty prywatne oraz deweloperów.

Zobacz także:
28.05.2020

Nowa definicja obszaru oddziaływania obiektu w świetle nowelizacji ustawy – Prawo budowlane

15.05.2020

Wydłużenie terminu na złożenie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości

źródło: pixabay
05.05.2020

Obowiązek zgłoszenia budowy w Prawie budowlanym a zawieszenie biegu terminu na milczące załatwienie sprawy

02.04.2020

ALERT PRAWNY – najem lokali jest nie tylko w galeriach

28.03.2020

ALERT PRAWNY – autopoprawka do projektu ustawy – tarczy antykryzysowej – ustawowe wakacje od umów w galeriach handlowych

24.03.2020

KORONAWIRUS (COVID-19) – a najem lokali

18.03.2020

ALERT PRAWNY – wydłużenie terminów dla sektora budowlanego

14.03.2020

ALERT PRAWNY – Koronawirus a relacje z kontrahentami