Cały czas trwają prace mające na celu zmianę obowiązującej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Projekt nowej ustawy, o lekko zmienionej nazwie, tj. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym czyli tzw. „ustawa deweloperska” w ostatnim czasie został skierowany do Stałego Komitetu Rady Ministrów. Można zatem przypuszczać, że niebawem finalna wersja projektu zgłoszonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów trafi do Sejmu.
Zwiększona ochrona nabywców
Podstawowym celem podejmowanych działań legislacyjnych – jak wynika z uzasadnienia projektu – jest zwiększenie efektywności ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a zwłaszcza eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Przede wszystkim ma dojść do przesunięcia ryzyka z nabywców na podmioty profesjonalne – deweloperów. Kluczowa w tym zakresie jest przede wszystkim modyfikacja katalogu środków ochrony wpłat nabywcy wyłącznie do Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego lub Zamkniętego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego. Jednocześnie, bez względu na wybrany rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wzmocnieniem efektywności tych regulacji mają być także nowe przepisy karne.
Przepisami karnymi w deweloperów
Projektowana ustawa, wzorem obecnego aktu prawnego, przewiduje przepisy karne, których zadaniem jest sankcjonowanie niedopełnienia określonych obowiązków przez deweloperów. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na przepisy karne dotyczące prospektu informacyjnego oraz właśnie niezapewnienia nabywcom jednego ze środków ochrony wpłat.
Niedopełnienie obowiązków w zakresie prospektu informacyjnego
Projektowane regulacje dotyczące prospektu informacyjnego stanowią w zasadzie dokładne odzwierciedlenie obowiązujących przepisów. Przewiduje się karalność niesporządzenia prospektu informacyjnego oraz podania w nim nieprawdziwych danych lub zatajenia danych prawdziwych. Prospekt informacyjny zawiera wszystkie najważniejsze informacje na temat danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub, w razie wyodrębnienia, zadania inwestorskiego. Powinny się w nim znajdować informacje prawdziwe oraz, co równie istotne, aktualne.
Warto zwrócić uwagę, że ustawodawca w sposób istotny różnicuje te dwa czyny. Niesporządzenie prospektu wbrew obowiązkowi stanowić będzie bowiem jedynie wykroczenie (art. 57) natomiast podanie nieprawdziwych danych lub zatajenie prawdziwych danych ma stanowić już przestępstwo (art. 58). Niejasne przy tym jest, czy penalizacji podlegać będzie również sytuacja, w której nie dojdzie do aktualizacji zawartych w prospekcie informacyjnym. Wydaje się, że jest to możliwe, co jednak stanowiłoby znaczne rozszerzenie zakresu odpowiedzialności deweloperów.
Brak środków ochrony wpłat nabywców
Jak zostało już wskazane, zgodnie z projektem nowej „ustawy deweloperskiej”, obowiązek zapewnienia środków ochrony przez deweloperów będzie egzekwowany przez wprowadzenie nowych przepisów karnych. Obowiązująca jeszcze ustawa w tym zakresie, wbrew przepisom, nie przewidywała żadnych kar za takie niedopełnienie obowiązków przez dewelopera. Zgodnie z projektowaną regulacją, niezapewnienie środków ochrony wpłat nabywców, tj. zamkniętego albo otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, będzie przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności do lat 2. Interesujące jest natomiast to, że choć projektowana ustawa tworzy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który obowiązkowo będą miały być wpłacane składki przez deweloperów, to brak realizacji tego obowiązku, nie został objęty przepisami karnymi.
Rewolucja w zakresie odpowiedzialności karnej
Projektowana ustawa wprowadza natomiast nowe, wręcz rewolucyjne, przeniesienie odpowiedzialności za wspomniane wyżej czyny. Na gruncie obowiązującej ustawy kwestia ta została określona zgodnie z obowiązującą w prawie karnym zasadą indywidualizacji odpowiedzialności karnej. W myśl art. 32: „Kto, będąc deweloperem, pracownikiem dewelopera lub inną osobą obowiązaną w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu informacyjnego, wbrew postanowieniom art. 17 ust. 1, nie sporządza tego prospektu, podlega karze grzywny”. Podobnie uregulowano odpowiedzialność za wprowadzenie nieodpowiednich danych do prospektu, albowiem zgodnie z art. 33: „Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”.
Nie ulega wątpliwości, że na gruncie analizowanych przepisów odpowiedzialność karną z tytułu naruszenia wskazanych obowiązków poniesie wyłącznie osoba, na której taki obowiązek spoczywał, przy czym obojętne jest tu źródło takiego obowiązku – umowa o pracę lub inna umowa cywilnoprawna. Natomiast na gruncie projektowanej ustawy, odpowiedzialność za niedopełnienie obowiązków np. w zakresie sporządzenia prospektu informacyjnego, jeżeli deweloper nie jest osobą fizyczną, poniesie osoba fizyczna działająca w imieniu lub interesie dewelopera w ramach uprawnienia lub obowiązku do jego reprezentowania lub podejmowania w jego imieniu decyzji (projektowany art. 60). Oznacza to, że odpowiedzialność karna, wbrew wszelkim dotychczasowym zasadom prawa karnego, zostanie przeniesiona na osoby uprawnione lub zobowiązane do reprezentowania lub podejmowania decyzji w przedsiębiorstwie, czyli de facto na członków zarządu lub prokurentów. Powyższy zapis należy określić jako niezrozumiałą próbę przeniesienia zasad odpowiedzialności z prawa cywilnego (wina w wyborze) na grunt prawa karnego, bez jakichkolwiek klauzul wyłączających tą odpowiedzialność.
Przyjęcie nowej ustawy w proponowanym kształcie znacząco zmieni model funkcjonowania rynku deweloperskiego w Polsce, przenosząc ryzyko karne za niedopełnienie konkretnych obowiązków w zasadzie wyłącznie na osoby upoważnione do działania w imieniu lub w interesie dewelopera. Nie byłoby może i w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że wspomniane ryzyko dotyczy zindywidualizowanej odpowiedzialności, jaką jest odpowiedzialność karna.
Odpowiedzialność podmiotów zbiorowych
Rozszerzenie katalogu przepisów karnych na gruncie projektowanej „ustawy deweloperskiej” nie pozostaje również bez znaczenia dla innych rodzajów odpowiedzialności, w tym odpowiedzialności podmiotów zbiorowych. Obecnie obowiązująca ustawa o odpowiedzialności podmiotów zbiorowych za czyny zagrożone pod groźbą kary nie przewiduje możliwości pociągnięcia przedsiębiorstwa do odpowiedzialności za popełnienie któregokolwiek z przestępstw określonych w aktualnie obowiązującej ustawie deweloperskiej. Wprawdzie w projekcie nowej ustawy deweloperskiej, wśród zmian w przepisach obowiązujących zakłada się zmianę w tym zakresie, to jednak nie ma to większego znaczenia w kontekście planowanego uchwalenia całkowicie nowej ustawy o odpowiedzialności podmiotów zbiorowych (pisaliśmy o tym tutaj). Zakłada ona, że podstawą do wszczęcia postępowania przeciwko podmiotowi zbiorowemu będzie podejrzenie popełnienia jakiegokolwiek czynu zabronionego. W konsekwencji będzie to oznaczało, że firmy deweloperskie będą musiały odpowiednio wcześniej przygotować odpowiednie procedury wewnętrzne dla ochrony przedsiębiorstwa przed tym rodzajem odpowiedzialności
Podsumowanie
Projekt nowej „ustawy deweloperskiej” wprowadza wiele zmian w zakresie funkcjonowania firm deweloperskich. Wśród nich niewątpliwie najbardziej doniosłą jest możliwość poniesienia odpowiedzialności karnej przez osoby działające w imieniu lub w interesie dewelopera przy całkowitym – jak się wydaje – pominięciu zasad odpowiedzialności karnej. Z perspektywy szeroko rozumianej odpowiedzialności istotne jest także to, że wprowadzenie nowego katalogu czynów zabronionych może zwiększyć ryzyko poniesienia odpowiedzialności na gruncie ustawy o odpowiedzialności podmiotów zbiorowych – gdy tylko nowa ustawa wejdzie w życie. Wszystko to pokazuje, że wprowadzenie procedur wewnętrznych, ściśle określających zakresy obowiązków poszczególnych osób lub działów, oraz reguł postępowania np. w przypadku przygotowywania prospektu informacyjnego, będzie koniecznością.
